【0〜1棟目 #65】義父母への告白
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #118】始めて本格的に検討した新築一棟、当時の資料が見つかったので公開します
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未公開物件ってなに？
紹介されるってどんな風に？
具体的なイメージがつかないと思いますので
当時の資料をそのまま公開します^ ^
まず、送られてくるいくつかの資料が存在します。
■物件概要
■想定レントロール
■プラン
■測量図
■謄本
ひとつづつ紹介します。
■物件概要
フォーマットは都度バラバラですが書いてある内容はだいたい同じです
どこの住所、どれくらいの広さの土地に
どんな建物を建てるか（建っているか）が書いてあります
建蔽率：
「上から見たときに土地全体を100%として何％まで建てていいか」の率です
今回の場合80%なのでけっこうギチギチに建物を建てられます
ちなみに、いわゆる大豪邸とかが並ぶ街は
建蔽率が40%ぐらいだったりします
同じ土地を買っても建てられる面積が倍違うってことです^^
容積率：
「土地全体を100%として、床の合計面積で何%まで建てていいか」の率です
今回の場合200%で、かつ3階建ての予定なので
1階～3階の床を全部足して200%までです
ということになります。
これも例えば大豪邸地帯になると容積率が100%とかだったりします
容積が小さいと階を上げて背の高い建物にできなくなります^^
■想定レントロール
前回も載せたものです。「物件の総額」と「年間の家賃」がわかれば
利回りが計算できます。
これが想定利回りというものになります
新築場合は↑のような書き方が多いですが
実際に賃貸経営するときは共益費をどうする？とか
敷金・礼金をどう設定する？
広告費は何円で設定する？なんてところも考えます
■プラン
いわゆるお部屋の間取りです。
設備のレイアウト
メインのお部屋の大きさ
収納の有無
例えば同じ20㎡でもレイアウトによって印象は全然変わってきます
大きくは土地の形と構造によって部屋の形が見えてきます
こんな風に外観イメージをつけてくれているケースもあります。
また間取り図だけとは印象が変わりますよね＾＾
■測量図
■謄本
すいません、当時の資料が残っていませんでした、、、
また別の機会でお伝えします
その代わりと言ってはなんですが
■事業計画書がありました
業者さんによってはこんな感じで毎年
どれだけのキャッシュフローがでるのか
想定されているものを提出してくれるところありました
ここの場合は想定の満室賃料ではなく
90%になった場合で計算して、余裕があることをアピールしています^^
本来はわたしたち不動産投資家が用意すべき資料です^^
みなさんはこの資料をみてどう感じますか？
あり？無し？
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プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
