【1〜2棟目 #50】土地の契約と本気のローン特約で人生を変えた内容
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #151】新築の賃料の決め方を教えてくれるところが無いから手探りでやってみるしかない
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本物の経営者からすれば不動産投資は
相場がわかって、一連の手法が確立すれば
再現性があるから「楽しくない」そうです。
でも、その手法を教えてくれる場は少ないように感じます
いざ、具体的に購入の検討を始める中で
不動産投資の中でも中古と新築とで
一番違いを感じたのは
賃料の設定でした
何度も繰り返していますが
中古の場合は、既に建物が出来上がって
住んでくれている人がいるわけですから
賃料は見ればあきらか
間違いもミスも少ないです
あえて少ないといったのは、
カーテンで外から部屋の中を見えないようにして
空部屋なのをさも埋まっているようにみせたり、
オーナーの身内が無理矢理入居していて、
不動産が売れた瞬間に退去が出るなんて
ワナもある「らしい」からです
一方で新築は
そもそも住んでいる人がいないどころか
建物すらなくて
本当にその間取りが可能なのか？
どんな内装になるのか？
いつ完成するのか？
ざっと想像しても
これくらいのポイントが曖昧な中で
部屋の賃料を想定して
購入を決めないと前に進まないのです
しかも、そんな賃料ですが
決め方について調べてみても
あんまり良い情報がでてきません
なので、その手法は自分で決めて
やるしかありませんでした
正直そこがずっと不安でした
↑前回お伝えしたように
HOMESで買う物件と同じような物件を探して
一覧にまとめました
一番右が平米あたりの単価
でそのまま目線を下にしたところで
平米単価の
平均値
最大値
最初値
を出すようにしました
そして、それぞれの平米単価のときに
今回の検討している物件の平米数でかけると
平均でどれくらいの賃料になるのか？
↑赤文字の部分が想定賃料です。
こう見ると
最大値で家賃が92,730円/月
最小値では65,946円/月
結構違う気がします
例えば駅10分以内っていうと
駅から9分も含まれますが
駅から30秒の物件だって含まれます
仮に同じ物件でも
1階と3階と10階では賃料が変わります
そこにエレベーターがあるか無いかでも
賃料が変わります
同じ25平米でも
真四角な部屋と
三角な部屋では全然意味が違いますし
と言い出せばキリが無いのです
でもそこまで細かくは
計算しづらいと感じました
わたしは元々そういう
統計とかマーケティングの
勉強をしていたわけでも
プロでもありませんし
これ以上細かくすると
サンプルの数少なくて参考にしづらいと
感じました。
その結果出てきた今回の平均賃料は
80,419円/月でした
ここでもう一度想定のレントロールを見ると、、、
部屋の大きさが2パターンありますが
5~6千円高いのがわかります
ただ、わたしが計算した平均家賃は
80,419円/月は
新築～15年目までの物件が混ざっているので
多少わたしの賃料設定が安いのは
当然っちゃ当然かな
という印象でした
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #152】新築不動産の賃料の決める為に競合と比較してみる
「1棟目の不動産を買うまであと0.8カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
