【3〜4棟目 #51】転入届を提出するため、いざ東京都中央区へ！
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #154】新築不動産の賃料を想像して最後はやっぱりキャッシュフローの計算をしてみる
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不動産には外していけない大事な数字がいくつかありますが
その代表例がキャッシュフローです
キャッシュフローがどれだけあるかによって
インカムゲインにもキャピタルゲインにも大きな影響与えます
HOME’Sを使って
検討している物件の近隣の家賃相場と
その近くにあるターミナル駅(今回で言えば押上駅)
の賃料相場を調べました
いろいろ調べて平均賃料で85,000円であれば
そこまで大きなミスは無さそうです
そこで今度は家賃85,000円と想定した場合に
今回の物件のキャッシュフローがどうなるかをシュミレートします
表面利回りでギリギリですが6%を超えています
借り入れができる金融機関は
事前にある程度の情報を教えていただいていたので
その中でも良い条件である融資期間45年金利2%で入力しています
希望に従ってフルローンで計算します
キャッシュフローが32%を超えました
どこまで賃料が下落しても
キャッシュフローがマイナスにならないかを見ています
今回の場合今の賃料の64%までは
大丈夫と言う計算結果です
当然この計算は常に満室状態をキープした場合の
賃料設定になりますので
実際は64％よりもっと高くいないと
キャッシュフローがマイナスになってしまいますが
平均賃料で言うと53,760円まで大丈夫と言う結果です
これなら何とかなりそうと感じました
(長かった、、、、)
経験も知識もない状態で
でも自分が思う良い物件を探そうと
あれこれしてきましたが
このキャッシュフローを見て
ようやくこの物件ならいいかと言う気持ちが少し出ました
キャッシュフロー30%以上
フルローン
土地から新築
RC
【0〜1棟目 #93】理想の融資条件を想像してみる 妄想してみる
・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン
当初考えてみ購入の基準です
利回りだけが条件にあてはまっていませんが
この条件を置いた理由が
30%以上のキャッシュフロー
なので狙いは外していないです
いろんな方に教わりながら
自分で決めた不動産購入の基準を
初めて満たす物件に出会うことができました
これ以上数字の計算をしても
頭に入りそうにありません
いちど頭をリフレッシュして明日改めて見直して
決断できるかどうか決めようと思いました
時刻は夜中の2時を超えていました
普段こんな時間まで起きていることもありません
もう目が半分ぐらいしか開きませんでした
翌朝
その日はあいにくの雨模様でした。
まるでまだ気持ちの整理がついていない
モヤモヤしているわたしの気持ちを
映し出しているような天気でした
すでに自分が調べられる事はやったつもりです
その上で今回の物件は基準を満たしていると
判断しています
それでも心のどっかでもう1人のわたしがいます
ほんとに大丈夫か
ほんとに大丈夫か
ほんとに大丈夫か
残された時間は12時間を切っていました
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【0〜1棟目 #155】選択肢が目の前に来て、揺らぐ気持ち、試される決意
「1棟目の不動産を買うまであと0.8カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
