【0〜1棟目 #181】特例中の特例
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #99】3億円の物件のセールストークを見破れ
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新しく面談した不動産仲介業者さんから
おススメと紹介された福島市の物件を振り返っています。
最初はこちらから↓
【0〜1棟目 #97】福島県は関東じゃなくね？
面談で聞いた話を元に調査を続けます。
■調査3
「なのに3億円のボリュームで
利回り11.6%は無いです！
聞かないでしょ？？」
→まずは楽待で3億級の物件の利回りを見てみます。
そもそも福島市だけで検索しても33件しかありません。
逆に11.6%の物件なんてあるのでしょうか？
うーん金額が全然違うので一概に比較できないかもですが
高利回り物件は他にも見つかりました。
なんだか怪しい雰囲気になってきました。
■調査4
「なんと言っても100戸ですから
リスク分散が半端じゃないです。
流石に満室は難しいと思いますが、
仮に20戸空いてても空室率20%」
→言ってることは間違ってないかもしれません
でもこの話し方をするってことは
そもそも満室は無い前提で
考えないといけないってことですよね？
そうなると↑でいってた利回りも
落ちる前提で考えないといけないって話になります。
少し計算してみます。
3億円の物件で利回りが11.6%ということは
年間売上は
3480万 = 3億 × 11.6%
3480万円が稼働率80%に落ちるということは
2784万 = 3480万 × 80%
2740万を利回りに戻すと
9.28% = 2784万 ÷ 3億
利回りが9.28%に減ってしまいました
■調査5
「もちろん、まだ楽待には出回ってません」
→これは望んでいることなので
ありがたいです。
実際楽待ではこの物件は掲載されていませんでした
ただもちろん「良い物件を」っていうのが
前提条件にはなります。。。
■調査6
「確かに最初から3億は
尻込んでしまう気持ちはわかりますが
大切なのはキチンと
キャッシュフローがとれることですものね！」
→これも言ってることはわたしもそう思います。
ただキャッシュフローがとれるかどうかなんて
・
・
・んっ？
ひとつ引っかかりました。
というかここについては聞いておく必要が
ありそうです
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #100】3億円貸してくれる？
「1棟目の不動産を買うまであと2.0カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
