【1〜2棟目 #60】りそな銀行の融資内諾とれていたのに断った理由
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新築RC不動産
【1〜2棟目 #35】ネットだけじゃわからない不動産投資の世界
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東大宮駅徒歩5分の
新築案件を紹介頂きましたが
近くの工場が無くなるとのことで
100戸の単身用の社宅が
空き家になる
そんな情報を聞いて
購入を断念しました
帰り道
歩きながら振返ってみることにします
今回、事前には掴めなかった情報が
いくつかありました
１，近隣にある工場の有無と
賃貸需要にどう影響を与えているか
正直、ネットで下調べをしている段階で
近隣を調べることはするのですが
それって、
隣の建物がどんな施設で
どれくらいの高さで
などの日照の問題だったり
嫌悪施設
例えば、反社会勢力の施設
風俗店などの治安に関わりやすい建物
臭いや騒音が無いか
こういった直接マンションに影響を
及ぼしかねない環境が周辺に無いか確認はします
あとは、近隣で競合になるようなマンション
がどれくらいあるのか？
部屋の広さや
築年数に対して
どれくらいの賃料を設定するのか
こんな感じです。
でも今回のように
これから発生する競合マンションについて
事前に調べることは
正直難しかったんじゃないか
そう思っているわたしがいます。
２，地元の不動産屋さんはとにかく
管理契約をとりつけたい
特に1件目の不動産屋さんで感じたのですが
彼らは、管理できるマンションを増やすことが
第一目的で
そのマンションがどんな条件のものかは
あまり関心が無い
という雰囲気を感じました。
というのも落ち着いて考えてみると
不動産屋さん（客付け業者さん）の
ビジネスモデルは
不動産を持っているオーナーから
家賃集金やトラブル対応などの
業務を代行する代わりに
管理手数料をもらう
仕組みになっています。
管理手数料は一般的に
家賃の1%～5%程度で
設定されていることが多いのですが
それってつまり
一部屋 数千円の収入をたくさん集めて
儲けを出す、薄利多売な形態になります。
なので究極、賃料が多少安くなろうが
その1%～5%では儲けにほとんど影響は無い
つまり、
管理戸数を増やすことが第一義になりやすい
構造ですし、
管理の契約を取り次いでしまえば
賃料を下げてでも
早く入居を埋めてしまいたい
そんなマインドが働きやすい
のだと思いました。
結論：最寄りの不動産屋さんへの
ヒアリングは必須
１，２の学びから思うに
１，のような地場の情報は
ネットで調べるには限界があるが
その影響はものすごーーく大きい
そう思いました
また、２から
地元の不動産屋さんは
常に管理物件を求めているので
オーナーの相談には乗ってくれる
ならば
そういった地元の不動産屋さんに
これから買う不動産は
想定される賃料で問題無く
満室にできるのか？
を聞いておくことは最低限必要です。
でも毎回毎回現地へ足を運ぶのも
大変なので次回からは電話で
ヒアリングすることにしました
（ふーーーっ、疲れたーー）
帰りしに最初に立ち寄った
おだんご屋さんで
みたらしを買いました
今回も不動産は見送りになりましたが
また、頭を切り替えて
次の物件を探すことにしましょう
次の記事はこちら
【1〜2棟目 #36】23区！3路線駅！！徒歩10分！！！今度はいけるか？
「2棟目の不動産を買うまであと4カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
