【1〜2棟目 #03】不動産投資を初めて5カ月でスルガショックがきた。不安で吐きそう
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新築RC不動産
【1〜2棟目 #04】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 1つ目
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わたしが仲介してもらった不動産屋さんも
スマートデイズ（かぼちゃの馬車）も
同じような時期に倒産してしまいました。
2つの会社について
あれこれ批評することはできますが、
それはもう、既にいろいろな方が
していらっしゃると思います。
わたしがお伝えできることは
ニュースにも乗るような
不動産屋さんに関わっていた。
にも関わらず、破産せずに
不動産を買い進められた ということ
すいません、別に自慢話がしたいわけでは
ありません。
これから不動産投資を勉強しようと思っている
方に向けてお伝えできることがあるんじゃないかと
思うのです。
なので、ここでは
不動産屋さんの何に着目すれば
おかしな会社に騙されずに済むのか
そのポイントをお伝えしたいと思います。
当時と今の状況も少し違うとは思いますが
いつの時代でも通用するものをお伝えしたいと思います。
相場感を養う
まず基本は相場感です。これは
皆さんが不動産を買うと行動する中で
どのエリアで
どんな金額帯の
どんな物件を買うのか
を決めていくことになると思います。
不動産で30億を超えるような規模の投資家になれば
全国をエリアに広く活動することも可能かもしれませんが
通常、初めての不動産～20億程度までは
そういうわけにもいかないのです。
これはそもそも今の資産規模で貸してくれる
金融機関が限られる
↓
その金融機関が貸せる不動産のエリアが決まる
という流れがあるからです。
おおよその狙いが決まると
そのエリア・金額帯・物件内容でポータルサイトで
検索をかけて、1カ月くらい
毎日どんな物件がでてくるかを見れば
おおよその利回りはつかむことができます。
その利回りと融資が見込めそうな金融機関での
融資条件の見通しをつけることができれば
キャッシュフローがどれくらいでそうかは
予測は可能です。
ここで大事なのは、
その狙ったエリア・金額帯・物件内容で
どんな利回りが出るものなのかを
パッとイメージできるようになれるか
が大事になります。
相場感を知っていると、そこから良くも悪くもはずれた
不動産は見た瞬間に「あれっ？」と気づくことができます。
スマートデイズはその典型で、
当時、23区、新築アパート、利回り11% なんてスコアを出していました。
明らかに相場感からずれていました。
当時は安倍内閣で景気が回復局面だったので
わたしの記憶ではポータルサイトで
同じような物件を検索しても
一番高い利回りで6.5%ぐらいだったはずです。
どう考えても条件が良すぎます。
売却する側からみれば一目瞭然なのですが
相場が6.5%であれば
売る側は基本11%でポータルサイトに出すことはありません。
物件価格を上げて利回りが6.5%にしても売れるので
そのほうが儲けが圧倒的に増えるからです。
となると利回り11%には2通りの裏側があると予想します。
一つは、本当は11%では無いか
もう一つは、11%にして儲けを下げてでも
すぐに売らないといけない理由があるか
ここで私は２つめの着目点を見ます
つづきは次回
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【1〜2棟目 #05】潰れてしまう不動産会社を見分ける３つの方法 ２つ目
「2棟目の不動産を買うまであと12カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
