【3〜4棟目 #140】家賃保証会社の返答は！！？
blog
新築RC不動産
【3〜4棟目 #20】初めての〇〇区の
blog
土地から建物をシミュレーションしようとあれこれ試しています。6階以上にはベランダが必要なことが分かって、次の土地を探します
前回の記事はこちら
【3〜4棟目 #19】施主からの不動産と入居者からの不動産
↑前回のお話
ということで
わたしの建物シミュレーションは
早速修正しないといけないことが良くわかりました。
6階以上でのベランダ対策
それを加味しても収益が上がる建物を見つけることにしました
数日後
新しい仲介業者さんからは継続的に
物件情報が送られてきています。
多くの物件は
わたしが狙っているエリア（23区ドーナツ型）から
外れていたり
土地だけで2億越えのように
予算が合わないなど
なかなか詳細を検討するにまで至りません
そんなある日
ピコンっ
いつも通りの紹介物件の中で
少し気になる物件が見つかりました
文京区湯島駅徒歩1分
日々23区の物件を探していますが
文京区はそこまで見かけることが少ない印象でした
しかも駅からも近い
湯島駅は千代田線
調べるとがっつり山手線の内側です
土地は正直高いですが
もしかしたら、、、
詳細のシミュレーションをしてみることにしました
容積が高いことから
6階以上になることは
想定済みです
つまり前回教わった
バルコニーがいること、エレベーターもいることは
折り込んでおく必要があります
（さすがに、この場所だし1階と2階は店舗かな）
周りの建物も低階層は店舗です。
目の前の道路は片側2車線
幅で22mもあります。大きな道路です
車の音がそれなりにするはずです。
そうなると余計に低階層でレジデンスで作るのは危険です
想定賃料
正直1階と2階の店舗はどの程度の賃料が妥当かわかりませんでした
ただ、この賃料になれば
利回り、キャッシュフロー
これで利回り6%、CF30%は確保できそうです
賃料の妥当性も調べると共に
次こそ建物のシミュレーションが合っているか
再度ラフプランをお願いしてみることにしてみました
ところが3日後、思わぬ形で
この土地は決着がついてしまいました
次の記事はこちら
【3〜4棟目 #21】突然終わる不動産
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
