【3〜4棟目 #131】えっ！！？！？！誰が一体住んでるの？？
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新築RC不動産
【3〜4棟目 #30】都心３区の物件、はたしてキャッシュフローは出るのか
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新富町の土地の単価は1坪当たり500万を超えています。
500万か、、今まで見たことのない単価の高さで、驚愕としました！！
前回の記事はこちら
【3〜4棟目 #29】中央区、新富町ってどんな場所！！？
↑前回のお話
ということで
本当に収支が合うのか
なんだか自分の心象として
ピンときたところがあったのですが、
収益として計算がのるかどうか
キャッシュフローが出るかどうか
かなり微妙だなと思っていました。
ただ調べてみると
やっぱり東京のなかでも23区
さらに都心3区といわれる
中央区。
しかも
銀座と月島の間
となると想定される賃料も
べらぼう高いです。
土地も高いけど賃料も高い。
うーん、、、
収支が合うかどうか、
まずは計算をしてみることにしました。
計算をしながら
N社長さんから教わった
千葉銀行さんのことを思い出します。
千葉銀行さんが言うには
東京都内23区の東側、
いえば千葉県に近い側であれば
見当が十分可能であること
わたしが東京都民でないけど
問題ないこと
時期的におそらく
急いでいるであろうこと
まさにこれはタイミングだなと思いました。
奇しくも東京の中央区は
結果的に千葉県に近い側になります。
もしかしたら
これが港区の物件だったら
諦めていたかもしれません。
キャッシュフローシートの
計算も仕上がりました。
今回は土地が狭いので
１フロアーに１つの住居
としました。
階数としては高く伸ばせそうです。
やはり都心だけあって容積率も高い
ただ１つ問題が生じます。
高くしすぎると
エレベーターを付けないといけない問題と、
ベランダを付けないといけない問題です。
今回は元々古い家があった
ということもあって
坪数自体は
13坪程度しかありません。
ここにエレベーターと
ベランダを付けてしまったら、
到底部屋のサイズが確保できそうにはないです。
いくら賃料が高い
と言ってもあまりにも
狭いところでは
収支が上がらないのが見えています。
となると、
ベターなところで５階
５階でどうなるか、
５階に標準をあわせて
キャッシュフローを計算しますが、、、
キャッシュフローは出ませんでした。
やっぱり都心でやるのは無理があるかな
そんな思いが頭をよぎります。
ただ何か方法があるんじゃないかな
そう思って
ダメもとで
お世話になってる設計さんに連絡してみることにしました。
この土地で収支がのるかどうかを
見て頂きたいです。
1週間後その結果にわたしはびっくりしました。
次の記事はこちら
【3〜4棟目 #31】２つのプラン
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
