【0〜1棟目 #136】良い担当者は〇〇が違う
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新築RC不動産
【3〜4棟目 #57】4棟目でのチャレンジ～Par4‐2～
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４棟目での大きなチャレンジとは。4つめは初めての６階建てに
チャレンジしたということでした。
前回の記事はこちら
【3〜4棟目 #56】4棟目でのチャレンジ～Part4～
ということで
４つめは今回初めての
取り組みだったことは
６階建てのマンションを
つくったということです。
今までつくってきたマンションは
一番高くても
５階のRCのマンションが
１番高いものでした。
なぜ５階建てかと言うと、
6階以上になると
エレベーターが必須になるからです。
別にエレベーターを
つけなくてはいけない
っていう法律があるわけでは無いんですけど、
現実的に考えて
６階を階段で行くって
なかなかしないと思うんですよね。
よく大きなテナントビルなんかでも
運動として階段使いましょう
と推奨がありますけど、
それでもやっぱり
3階上下くらいが
限界じゃないかな
と思うので、
なかなか６階上がるって言うと、
息が切れてしまうレベル。
となると現実的に
６階以上のマンションだと
エレベーターを
付けなければいけないと、
ところがエレベーターを付けると、
前にも記事で紹介した通り
初期費用として
最初に最低でも300万円以上
だいたい500万円くらいが
かかってしまう点と、
あとエレベーターの大きさ。
大体２ｍ×２ｍ四方くらいから
なるんですけど、
それの面積が各階分だけ
エレベーターで
占有されてしまうので、
本来の住居部分が
小さくなってしまうんですね。
特に私のように
23区の東京の土地が
狭いところでやっている投資家としては
そのエレベータ分の土地を
奪われてしまうのも
結構痛いっ。
さらにそこに
初期費用として500万円がのっかってくる。
で、もうさらに言うと
エレベータの場合点検しないと危ないので、
定期点検が発生します。
POGとかフルメンテとか
またメンテナンスの方式もあるんですけど
それにしても
毎月２万近いお金が
かかってくるのを考えると、
実は不動産の収支だけを考えると、
エレベーターって言うのは
非常にマイナスになりやすい
ものなのかなと感じています。
じゃあエレベータを付けるメリットは
あるのかと考えると、
当然そういう
階数が上がれば上がるほど
４階以上のとことかには
賃料を下げずに済む。
労力がかかりませんから、
あえて高い部屋にしても
入居者にとっては
苦にならないとこですね。
むしろ高いところの方が
見晴らしがよいマンションであれば
高いところの方が
価値が上げれる可能性もあるので
賃料の総額自体もあげられる。
ところがそれが
エレベーターを付けることによる
収支と噛み合うのか
ってとこでみると、
少なくとも
保有してる間は
なかなかメリットに
しずらいのじゃないかな
というとこがありました。
そんなこんなで、
初期の私は
極力エレベーターを
付けないマンション
というのをつくってきたのが
１棟目から３棟目までです。
今回はそういった前提も
同じだったんですけど、
４棟目ということで
初めて６階にチャレンジしました。
次の記事はこちら
【3〜4棟目 #58】4棟目でのチャレンジ～Par4‐3～
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
