【4〜5棟目 #01】５棟目を探す！！！！！
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新築RC不動産
【4〜5棟目 #07】フルぼっこで殴られてるような感覚に！！！
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川崎大師の土地、土地代と同じもしくはそれ以上の杭代がかかってしまうという連絡をもらって、私は全く想像もしなかった展開にただただ唖然としていました。
前の記事はこちら
【4〜5棟目 #06】N値と杭
ということで
せっかく安く土地を買っても
その土地代と同じだけの
金額が杭にかかってしまっては
全くコストメリットはありません。
マネージャーが続けます。
マネージャー
「しかも、今おっしゃった通り
10階建てとか8階建てまで
伸ばすとなるとですね、
当然荷重も重たくなるので、
なおいっそのこと
杭が必要になる
もしくは本数が増えます。
まずここが第一点の
収益的にどうかな
と言われるポイントです。」
第一点という言葉を聞いてゾクッとしました。
どうやらまだ問題があるようです。
私の考えの見立ての甘さが
もろに露見している、
設計業者さんからは
一体何を考えてるんだと
お叱りを受けてるような
気持ちになりました。
わたし
「二点目の問題というのは何でしょうか？」
マネージャーは
優しく教えてくれます。
マネージャー
「今回今までのように5階建てとか
あるいはメゾネットの6階
なんかにすると
ほぼ容積を部屋として
使うことができました。
ところが今回のように
7階以上の建物になると
避難経路という概念が
必要になります。
細かくは割愛しますが、
簡単に言うと
ベランダが必須ということです。
ベランダを作ると
その分だけ部屋の
居住面積が狭くなります。
当然、越境して道側に
ベランダを作るわけには
いきませんので、
そういった意味では
さらに収益が落ちますし、
もっと言うと
7階建て以上の建物にする
ということはさすがに
イコールですね、
エレベーターも
つけないわけにはいきません。
となると、
今までみたいに階段+お部屋
だけあればよかった空間作りから
階段+エレベーターを乗せて、
そこにさらにベランダまでつけた状態で
初めて居住の空間が確保できる
となると相当狭い空間に
なるんじゃないかな
というふうに予想していまして、
その点でも
当初おっしゃられた居住面積を
確保することは
ほぼ不可能かなと思ってます。
それはつまり収益性を
悪化することになりますので、
なおのこと
今回のプロジェクトが
できない要素になっているかな
と思うのですが、
いかがでしょうか？」
まさにフルぼっこで
殴られてるような感覚に陥りました。
言われていることもよくわかります、、、
次の記事はこちら
【4〜5棟目 #08】収益は赤字！！！？
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
