Q148:不動産投資の資料請求って何を確認するの？マイソク 劣化対策等級
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新築RC不動産
Q131:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆妥当なデータか検証する①想定賃料を疑う
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ポータルタルサイトで見つけた物件の良し悪しは
ポータルサイトだけで判断はできません
金融機関からの融資条件次第で変わるから
もちろんこの意見も合っていますが
もうひとつ大切なことがあります
敢えて過激な表現でいいますが
ポータルサイトには
嘘が含まれていることが多いからです
◆「想定」年間収入という名の嘘⁉
ポータルサイトで物件の詳細を見ると
年間収入の欄には「想定」と書かれています
「想定」とは何なんでしょう？
これは空室が無く
全ての部屋が埋まった場合に発生する
家賃という意味があります
つまり、空室0という意味です
特別変な日本語では無いと思いますが
何が問題なのでしょうか？
いくつか想定される例を考えてみます
１，実際は何部屋が空室？
ポータルサイト上では合計何室あるかは記載されていますが
そのうち何部屋が空いているかはわかりません
当たり前ですが空室には賃料は支払われないので
それだけ賃料収入は下がります
２，空室の賃料は何円に設定されている？
では想定年間収入は空室の賃料を何円に設定しているのでしょうか？
実は空室の賃料は「この金額で募集しています」の金額なので
極端な話何円でも言えてしまうのです
なので、本来は6万円くらいの賃料の部屋でも
空室時に10万円で募集して
見かけ上の想定年間収入を上げて
利回りを良く見せることができてしまいます
もちろん、その場合
10万で募集している部屋に入居者現れる可能性は
限りなく低くなります
３，埋まっている部屋は何年住んでいる？
では埋まっていれば問題無いのでしょうか？
実は入居者さんが住んでいても安心はできません
賃料は不動産の経過年数によって
一定のレベルまで下がりますが
住み続けてくれる間に賃料が下がることは
まずありません
例えば
新築時に6万で借りてくれている入居者さんが
30年住み続けた場合
もし不動産を買って
その後に入居者さんが退去されたら
次の人に貸すときは
何円で募集すれば埋まるのでしょうか？
正確な金額はわからないにしろ
6万円より下がることは
感覚的につかんで下さると思います
賃料が下がればそれだけ年間収入に影響するわけです
４，新築の場合はそもそも家賃ってどう決めているの？
ここまではすでに不動産がある場合での想定でしたが
新築になるとそれはそれで不安要素がでてきます
長くなってきたのでそこらへは次回へ
騙すつもりが無くても想定賃料には不確定要素が多い。
それを見極める力が買主に求められる能力
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
