2024.08.14 2026.06.22

Q44：不動産投資に求められる 12のポイント　その８　自己資金と収入の大きさって何ですか？

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2026年6月更新
2023年10月更新
2021年7月更新

2026年6月更新

結論から申し上げます。不動産投資における自己資金と本業収入は、単なる貯金額や給料ではありません。「銀行があなたにどれだけのリスクを負わせられるか（＝融資額）」を決定づける、あなたの投資家としての「最大戦闘力」そのものです。

１．自己資金は「弾薬」、収入は「安心」

自己資金（弾薬）: 良い物件が出たとき、即座に頭金として投入し、競合を出し抜くための弾薬です。また、経営上の突発的なトラブル（修繕など）から資産を守る「盾」でもあります。
本業収入（防波堤）: 銀行にとって、本業収入の高さは「返済能力」の証明です。万が一、賃貸経営が一時的に苦しくなっても、本業で補填できるという安心感があれば、銀行は安心して数億円の融資を出してくれます。

２．レバレッジを加速させる「信用」の可視化

不動産投資は、自己資金を10倍、20倍に膨らませるゲームです。しかし、銀行がその「レバレッジ」を許可するのは、自己資金と収入によって「信用」が可視化されている人だけです。

信用＝再現性の保証: 「自己資金を貯められる規律がある」「本業で高い実績がある」。この事実は、不動産経営においても同じ結果を出せるという「再現性の証」として、銀行に高く評価されます。
チャンスを逃さない: 絶好の物件が市場に出たとき、自己資金と高い収入があれば、迷うことなくフルローンやオーバーローンを交渉し、最短で資産を拡大できます。

３．【新築RC不動産的視点】なぜ23区新築RCにおいて、資金と収入が重要なのか

23区の新築RC投資は、不動産投資のなかでも「超エリートコース」です。ここを勝ち抜くには、相応の準備が必要です。

銀行の門番を突破する: 23区の好立地に新築RCを建てるには、銀行の厳格な審査をクリアしなければなりません。自己資金と本業の安定性は、その門を突破する最強の鍵です。
「余裕」が判断を狂わせない: 資金がカツカツの状態で投資をすると、どうしても短期的・刹那的な判断に陥りがちです。十分な自己資金と収入があれば、数十年単位の長期的な視点で、最高の物件をじっくり吟味できます。
「信頼」こそが最大のリターン: 資産家として実績を積めば積むほど、銀行の貸出条件（金利・期間）は良くなります。この「複利的な信用の積み上げ」こそが、最終的に富の格差を決定づけます。

お金を貯めることこそ、最高の「戦略」である

「投資の種銭」を貯める作業は退屈に見えるかもしれません。しかし、それは成功のための「最も泥臭い、かつ最も確実な戦略」です。

今ある資金を大切にし、本業で圧倒的な成果を上げる。その積み重ねが、将来、23区の好立地に新築RCを建てるという、ダイナミックな成功の「火薬庫」となります。

2023年10月更新

不動産投資に興味がある人がいるとして「不動産を買えない人」「不動産を買う人」「不動産を買い続ける人」の３つに分類すると、一番わかりやすいその違いを生んでいるものが自己資金だと思います。買えない人は使える自己資金に対して探している不動産の規模があっていない人。数回不動産を買って止まる人は。不動産を買うために自己資金を減らしている人。不動産を買い続ける人は、自己資金が減らない、または増え続ける人となります。これから不動産を買う人におススメしているのは「1年で増やせるお金=1棟目の不動産を買うための自己資金」で買うべき不動産を見定めるという基準
ROIが1とも言えます。この基準でいけば不動産を買って自己資金を使っても1年後には自己資金が元の額に回復して+不動産も所有している状態が作れます。そうして2棟目は1棟目のインカムゲインも足した自己資金で取り組めば、買い増し続けることができるというわけです。

自己資金が少ないことが問題じゃなくて、
自己資金を減らさない不動産の買い方に集中できるかが大切

2021年7月更新

A:融資を引く上では現金が最強って意味です。極端な話、1億円を預けることができれば、その銀行から1億円を借りることは容易です。わたし個人としてはどうかなー？と感じるところも多いですが、現状の金融機関の判断はやっぱり流動資産、その中でも現金を持っている人を優遇するのは事実。わたしの解釈ではお金を残す力が高い人=信頼されるという意味かなと感じています
　もうひとつ優遇される条件が仕事（本業）の安定さ。個人事業主＜経営者＜会社員＜公務員と収入が無くなる可能性の低い人が評価は高まります。これがよく「年収3000万の社長よりも年収500万の公務員のほうが銀行融資が引ける」と言われる意味になります。そういう意味では会社員の方こそ不動産投資に向いていると言えますし、事実わたしもその流れに乗った一人です。

お金を求めて不動産投資をするのなら、お金の管理とコントロールはできて当然