#24 2024年の振り返りと2025年
blog
新築RC不動産
#31 オーナーなら知っておきたい、賃貸管理のリアリティ
blog
こんにちは、新築RC不動産女子です。
このブログでは、不動産投資初心者の方々に向けて、新築RC不動産さんから学んだ知識や実践をシェアし、私の経験を元に不動産の世界を30代の女性目線から分かりやすく解説していきます。
前回は、着工が始まるまでに取り組んだことについてお話しました。今回からは、「賃貸借契約」について学んだ内容をシェアしていきます。
前の記事はこちら
#30 ついに着工！でも現場に行ったのは2回だけ…
もちろん私も、賃貸に住んでいた経験から、一般的な契約や入退去の流れは把握していました。 でも、いざ“管理する側”になると、まったく知識がないことに気づいたんです。
知識がなければ正しい判断はできないので、まずは、書籍や動画を使って一から学ぶことにしました。
賃貸管理業者にはいくつか種類がある？
管理会社と一口に言っても、実はいくつかの業務領域があり、それぞれに強みがあるということを初めて知りました。
私が最初にイメージしていた「賃貸管理会社」は、いわゆる仲介業――物件の案内や入居審査、契約締結といった宅建業の分野でした。
でも実際には、それだけではなく、PM（プロパティマネジメント）やBM（ビルメンテナンス）という分野もあります。
PM（プロパティマネジメント）は賃料の徴収やクレーム対応、更新手続きなど、ソフト面の管理業務。
BM（ビルメンテナンス）は清掃や設備点検、修繕といった建物のハード面を管理。
仲介に強い会社が、必ずしも管理も得意とは限らない――という点は大きな学びでした。
管理会社の利益構造を理解する
管理会社がどこで収益をあげているのかも確認しました。
オーナー側から徴収される主な費用には、
- 管理手数料
- 賃貸借契約時の事務手数料
- 更新手数料
- 原状回復工事費用 などがあります。
さらに、入居者側からも、
- 仲介手数料
- 火災保険の手数料
- 保証会社との提携によるマージン などを得ているケースも。
オーナー側から見て、「管理手数料が安いからお得」と思っていたら、実は別の手数料が高く、結果的にランニングコストが高くなってしまうこともあると知りました。
利回りに直結する重要なランニングコストですから、このようなコスト構造を理解したうえで、交渉や契約に臨むことがとても大切だと実感しました。
契約書も“しっかり”確認する
管理会社の業務内容や利益構造を把握したうえで、入居者との重要事項説明書や賃貸借契約書の内容もしっかりチェックすべきだと学びました。
実際に複数の管理会社と話をしてみると、契約内容やサービスの内容や質にかなり差があることを体感しました。
以前、賃貸に住んでいたときに「原状回復費用」でトラブルになった経験があるので、
- 費用負担の取り決めが明確か？
- 国土交通省のガイドラインに沿っているか？
など、確認すべきポイントは多いです。でもこれも、利回りに直結する大事な視点。適当に済ませるわけにはいきません。
私のように賃貸管理についての知識がゼロからでも、学べば冷静に判断できるようになります。地道に勉強していきたいですね。
次回は、「入居付け」について学んだことをシェアします。 お楽しみに！
次の記事はこちら
#32 投資家として知っておきたい、賃貸管理のリアリティ 2
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
