2024.04.21 2025.02.13

Q158:不動産投資と銀行　なぜ銀行は必要？

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A:良い借金をしてレバレッジの効いた資産形成をするためです。投資の世界の中でも、不動産投資だけの特権が「銀行から融資を引ける」です。
融資を引くことでどんないいことがあるのでしょうか？

一般的回答

融資の提供: 銀行は不動産投資に必要な大規模な資金を提供する主要な源です。特に大規模な投資や複数物件の購入には、個人の貯蓄だけでは不十分であるため、銀行からの融資が必要になります。

レバレッジ: 融資を活用することで、少ない自己資金で大きな投資を行うことが可能になります。これにより、投資のリターンを大幅に増加させることができる（リスクも増加しますが）。

アドバイスとサービス: 銀行は不動産投資に関する財務計画の策定やキャッシュフロー管理に役立つアドバイスを提供します。また、支払い処理や資金の管理などの日常的な金融業務もサポートします。

信用リスクの評価: 銀行は融資の過程で物件や投資家の信用リスクを評価します。これにより、投資家自身も自己の投資計画のリスクをより明確に理解することができます。

情報源としての役割: 銀行は不動産市場に関する広範な情報を持っており、その情報を投資判断の材料として提供することができます。市場の動向や金利の変動についての詳細なデータもアクセス可能です。

例えば100万の現金を持っていたとして
100万の不動産を買う場合と
100万を元に900万借りて1000万の不動産を
買う場合で比較します

一般に不動産投資の利回りは
「どこで不動産をやるか」で
大体の相場が決まります
これは部屋の賃料が地域毎で
だいたい決まってくるからです

つまり大きな流れで言えば
100万でも1000万でも
場所が同じなら儲けの割合は大きく変わりません

仮に利回りが6%とします
100万の物件なら6万/月が儲け
1000万の物件なら60万/月ですが
そこから借りている900万の融資の返済をします
通常であれば賃料の60%以上の
融資返済になるような不動産はまずしません

つまり60万/月であれば融資の返済は36万/月。　
24万/月　=　60万/月　-　36万/月　となります

同じ100万しか使っていないのに
100万の物件　6万/月　の儲け
1000万の物件　24万/月　の儲け
4倍の差が生まれます。

これがレバレッジの威力です

不動産投資は投資の規模は
数十万円から数百億レベルまで
幅広くありますが

ひとつの部屋で見ると
その大きさには限界があります

つまり同じエリアで不動産投資をしている分には
資産規模が大きければ
それだけ所有している戸数が多いとも言えます

先ほどの100万と1000万で単純比較すると
例えば100万の不動産が1戸だとすると
その1戸に退去がでるといきなり賃料が￥0になります。
融資を引いていないので、マイナスにはなりませんが
収入の取れ方が入居者の有無で0-100の世界になります

一方で1000万の不動産が10戸だとすると
収入の取れ方が０～100%まで
10%刻みで存在することになります
0%にすることもまぁ確率は低くなります

不動産投資の場合は一般的に大規模になればなるほど
安定性が増すという特上があります

投資の世界なのに銀行からお金を借りれることはものすごく大事なポイント

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