【1〜2棟目 #99】色が良くても質感が良くないとダメ
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新築RC不動産
【1〜2棟目 #123】新築の賃料をどう決める？
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初めての不動産管理業者さんの選定も
ある程度決まってきました
ただ最後まで決めるのに確信が持てなかったものが、、、
前の記事はこちら
【1〜2棟目 #122】1000円/室の管理手数料が高い？？
↑前回のお話はこちら
結局、管理会社さんを決めるのに
9社ほど相見積もりを取りました
なぜ9社で終わったかというと
大きく理由が2つあって
１，想定していた費用よりも安く管理してくれる
業者さんが見つかったから
２，想定賃料の根拠に納得できたから
１については
一般的な不動産賃貸業では
諸経費が年間賃料の16%程度に収めるべき
という指標があります
年間を賃料を100%としたとき
銀行への返済が55%
諸経費が16%
残りの約30%が利益
このバランスを標準とします
諸経費の中には
固都税のような税金関係と
管理会社さんへの管理費用がかかります
今回の物件では
年間想定賃料は約910万を想定していました
その16%ということは
145万 ≒ 910万 × 16%
固都税は想定で年間60万程度なので
85万 ≒ 145万 - 60万
85万以内で受けて頂ける
管理会社を探す必要がありました
結果、9社調べてみると
1番高い管理会社が142万
1番安い管理会社さんが72万
約2倍近くの差が出ています
結果一番安い管理会社さんは
想定よりも更に10万程安くして頂ける見積になりました
２の想定家賃については
これも９社全てで想定家賃表をもらって比較しました
一番高い管理会社さんでは
年間想定賃料が927万
一番安い管理会社では
年間想定賃料が873万
ここも同じ物件の話なのに年間で50万も
賃料に差がついています
ただ、賃料については
最終的にオーナーが決めるべきものなので
管理料と違って
管理会社さん側で
なんら責任を取るものではありません
中には
その賃料の根拠をおきかせ頂けますか？
と聞くや
「もし、ご心配であれば
サブリースはいかがでしょうか？」
と営業をかけられてしまうこともありました
ただそんな中でも近隣での成約事例を
集めて下さって
同じような駅距離
同じような間取りの物件で
どの程度の金額で決まっているか？
客観的な実例に基づいて説明してくださる
管理会社さんもあって
わたしはそこにお願いすることにしました
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【1〜2棟目 #124】インターネット無料って必須じゃね？？
「3棟目の不動産を買うまであと？カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
