2024.08.18 2026.07.14

【4〜5棟目 #171】黒字ラインは7割。しかし現実は…

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あと、2ヶ月で引き渡しが完了する、いい物件が完成するという時になって最大級のヤマ場がやってくることになります。

前の記事はこちら

というわけで

最初に違和感を感じたのは
引き渡しの2か月前でした。

これまでの不動産もすべて
完成前から募集は開始しています。

おおむね上棟と言われる
建物の形が全部出来上がった段階で
管理会社経由で募集を開始し
理想形は、引き渡しの時には
満室で埋まっている
というものを目指します。

そうすると、もちろん
時期にはよるのですが
まだ作業中にもかかわらず
内覧の申し込みがあったり
実際に契約が進んだり
そんなことになるのが
これまでの不動産投資の通例でした。

私は、自分の物件に関しては
極端に高い賃料設定をすることは
あまり好きではありません。

周りよりも、少し高い賃料
それでも、
借りたいと思えるクオリティー。

そうすることで
周辺相場とのギャップを作り
売却時に利益を確実に取る
という戦略です。

ですので、
これまでも新築で作っていった中で
完成時に入居者さんが誰もいない
ということはなかったのです。

おおむねキャッシュフローは
25から30を目指しています。

これは、よく僕自身が出している
数値になるのですが、
改めて、これがどういった意味を
持っているかというと
要するに、
満室の家賃を100％とした場合に
75％や70％にならない限り
黒字でいられるということです。

10戸のお部屋であれば
７から8程度が入居していればok。

要するに、3室ぐらい空室でも
赤字にはなりませんよ
という意味なわけです。

ですので、これまでも
新築で作っていき、
当然、誰も入居者がない状態から
スタートするのですが
完成時までには
この7割8割が埋まっている状態なので
赤字にはならない。

ここから残りの空室が埋まれば
黒字として満室経営ができる
こんな思惑で大体進めていたわけです。

ところが、今回の物件
いろいろな事件事故を乗り越え
ようやく完成するところまで
来たのかと思った、引き出しの
2か月前に、まったく
誰からも問い合わせがない
ということに気づいたわけです。

問い合わせというのは
いわゆる検討していますとか
内覧したいですとか
あるいは賃料の交渉だったり
こういったことです。

客付けの業者さんに現れた
引っ越しをしたい人が
僕の物件を見つけ
そこに対して
いろんな問い合わせをしてくる。

この問い合わせが
完成2ヶ月前になっても
誰からも来ないということです。

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【4〜5棟目 #169】あと2ヶ月で完成。で、客付けは？