【1〜2棟目 #10】セミナー会場で頭を抱えるわたし
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #94】お金どれだけ使えますか？
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不動産投資をする上で
購入する基準を作ろうと
あれこれ調べてみます。
最初はこちらから↓
【0〜1棟目 #92】で、5000万を35年で2.0%で借りたら毎年いくら返済になりますか？
当時のわたし的に
妥当かなと置いてみた基準はこんな感じ
・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン
ただ、これで物件を検索しても
一件もでてきません、、、、
ということで前回は
「利回り」
「金利」
を変更してみましたが、なんだかしっくりきません
【0〜1棟目 #93】理想の融資条件を想像してみる 妄想してみる
ということで他の条件を変えてシミュレーションしてみます。
■シミュレーション3
融資期間を変えてみる
融資期間は基本的に物件の構造と
築年数で、決まってしまいます。
もしかしたら短くすることは交渉できるかもですが、
融資期間が短い ＝ 毎年の返済金額が増える
ということになってしまいますので
今のわたしが目標にしている
CF率を上げるという主旨からは外れてしまいます。
例えば
融資期間35年の場合
返済金額 年1,987,572円でした
これが
融資期間22年の場合
返済金額 年2,811,132円になります
823,560円の差がつきました
これは年間家賃収入の22%あります。
かなり大きな差です。
全く同じ物件なのに
融資期間が22年か35年かだけで
年間のキャッシュフローが全く異なるということです
ただ、繰り返しになりますが
融資期間を長くすることは基本できないので
今の主旨であるCF率を上げる為にはできることは少なそうです。
■シミュレーション4
融資金額を変える
最後は融資金額を変えます。
簡単に言うと
・融資の金額を変える
・融資金額は変えず、狙う物件価格を上げる
の2パターンが考えてみます。
融資の金額を変える
元々は5000万の物件に対して
5000万を借りるフルローンで考えているので
5000万→4000万に融資金額を減らしてみます。
言い方を変えると
1000万は自分のお金をつかうということ。
・
・
・
なんだか数百万とか数千万のお金の話をしてきましたので
1000万といっても
まぁそんなもんかー
って感じでしたが
自分のお金
として考えると急激に圧力が変わります！！
だって、、、、1000万ですよ！ ねぇ？
今はシミュレーションだからいいですが
実際の不動産投資でもこんな話をすることは当然考えられます
だからこそ事前にシミュレーションしておくことは大事だと思います。
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #95】自分のお金を使うのが一番ハードルは低いけど、、、
「1棟目の不動産を買うまであと2.1カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
