【1〜2棟目 #54】ローン特約期日にまだ融資は無い。だからローン特約の延長を提案される
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #92】で、5000万を35年で2.0%で借りたら毎年いくら返済になりますか？
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不動産を買うために
絶対避けて通れない融資
これまで融資の返済方法や
毎月の返済額の計算方法などについて
お伝えしてきましたが
今日は実際に計算してみたいと思います
わたしがまずおいてみた融資の基準は
金利2.0%
返済年数35年
この条件で、仮に5000万円を借りたとします。
返済方法は元利均等
すると、
計算結果は年間で1,987,572円になりました。
毎年200万 毎月16.6万円を支払うことになります
わたしが考えた融資返済比率は
55%以内に抑えるということにしています。
【0〜1棟目 #89】キャッシュフローはどれくらい必要？
1,987,572円の融資支払いが55%以内になる
ということは年間の家賃収入は
3,613,767円 = 1,987,572円 ÷ 55%
約360万ということになります。
裏側から利回りを計算する
家賃収入と物件総額がわかれば、利回りは計算ができます。
5000万の物件価格で家賃収入が360万であれば
7.2% = 360万 ÷ 5000万
ここまでを整理すると
・5000万の物件で
・利回りが7.2%以上
・2.0%以下の金利
・35年の融資期間
・フルローン
が達成できれば、計算上CF30%以上を確保した
良い物件になる
とこうなります。
なんだか少しづつ明確になってき気がします^^
楽待で検索してみましょう
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少し検索してみればわかると思いますが、
↑の条件は現実と合ってないのが見えてきます。
課題１
1棟ものの物件で5000万は安すぎる
築古の木造ならあるかもしれません
あるいは地方に行けばあるかもしれません
【0〜1棟目 #54】乗降者数5万人の駅はどこ？
わたしは乗降者数5万人以上の駅から10分圏内で見ています。
そうなると5000万というのは安すぎるのがわかりました
課題２
35年の融資期間
融資期間は法定耐用年数と結びついています。
【0〜1棟目 #43】借金はながーーーく借りたい！融資の返済期間と不動産の構造。
35年の融資を引こうと思ったら
木造ではだめです。
少なくとも重鉄かRCの築浅にする必要があります。
【0〜1棟目 #58】そんな物件無い！！
そもそも築浅の物件は全然出てこない上に
それが利回り7.2%だなんて、、、、
良い物件がおいそれとすぐに見つかるわけありません
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #93】理想の融資条件を想像してみる 妄想してみる
「1棟目の不動産を買うまであと2.1カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
