【1〜2棟目 #97】お風呂の理想と現実
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #89】キャッシュフローはどれくらい必要？
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わたしにとってどんな物件が良い物件なのか
その輪郭をはっきりさせるために
いったん基準を作っています。
少しづつ決まってきたので
まとめてみます^^
■どんな物件を探すのか？
【0〜1棟目 #57】築12年目までの不動産を狙え！？
当初教わった↑のような築浅の物件を探しています。
でも
【0〜1棟目 #58】そんな物件無い！！
ポータルサイトで探しても中々物件が見つかりません
なので新築の物件もさがし始めることにしました。
■融資条件
不動産を買えてもそれがキャッシュを生まなければ
買った意味がありません。
そのためにはどんな条件までなら融資を受けるか
基準を考えておく必要があります。
【0〜1棟目 #88】1.7% 30年 1.5割 でまずシミュレーション
↑の二つを決めて最終的に導き出す数字があります。
それがキャッシュフロー
【0〜1棟目 #45】３つのバランス
改めて簡単に説明すると
不動産におけるキャッシュフロー（CF）とは
CF = 家賃収入 － （融資返済 ＋ 管理費 ＋ 税金 ＋α）
どれくらい手残りがあるか、
繰り返しますが
全ての経費を差し引いた後にどれくらいお金が残るか
ここが最重要ポイントです。
式には管理費と税金が含まれていますが
ここは不動産の総額である程度決まります。
詳細はまたお伝えするとして
ここでは家賃収入の15%で設定します。
CF率
キャッシュフロー率という考え方があります。
家賃収入（売上）を100%として
最終の手残りが何%くらいか
という指標です。
これは不動産の安定性を計るものと考えています。
極端な例で言うと
売上1億円！！
と、ここだけ強調したものがあった場合
どう感じますか？
凄い！！となると思います。
でも実は1億売上で
最終手残りが100万だとすると
CF率は１％です、、、、
これはわたしの感覚では
ものすごく不安定なんじゃないかと思うのです
確かに毎年100万円が増えればそれはとっても
凄いことですが
1億円の売上がちょっとでも減ったら？
9900万の経費がちょっとでも増えたら？
一気に手残りがマイナスになってしまうのでは？
とこう考えます。
資産形成の基本は
心の安定と時間の確保です。
わたしはそう思います。
なのでCF率がとーーーっても大切なのです。
いろいろ調べた結果いったんわたしが決めた
CF率は
CF率 ≧ 30%
家賃収入の30%以上が最終の利益になること と決めました
つまり
CF = 家賃収入 － （融資返済 ＋ 管理費 ＋ 税金 ＋α）
に当てはめると
家賃収入 ＝ 100%
管理費＋税金 ＝ 15%
30% ＝ 100% ー （55% ＋ 15% ＋α）
融資返済は家賃収入の55%程度に抑える
そう決めて物件を見てみることにしました
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #90】融資返済の2つのパターン
「1棟目の不動産を買うまであと2.1カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
