【3〜4棟目 #137】事故物件！！？
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #57】築12年目までの不動産を狙え！？
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帰りの新幹線の中で不動産を調べるところから
の続きです。
話の最初はこちら
【0〜1棟目 #52】「すぐにやる」をすぐに実践する
築年数について考えると
新築でも築古でも、どっちにも
メリットもデメリットもあって
結局、どうすればいいのかわかりません。。。
築浅という考え方
新築、築古 双方のデメリットを減らした物件に
築浅というものがあります。
要するに、
・既に建て終わって入居状況は見えていて
・まだ修繕が起こるほど傷みも無くて
・新築プレミア価格ではない賃料に落ち着いていて
言ってしまえば、難しい相場感や
不特定要素に対応する能力が少なくても
安心して不動産投資ができる築年数というわけです。
ちなみに、
みなさんは築何年のマンションまでが
築浅だと感じられますか？
おそらく築3年とか5年くらいまでのことを
指すんじゃないかなって思います。
あなたにとって、「築浅」の基準は築何年まで？ | SUUMO（スーモ）
じゃあ築浅の物件ってことで
築5年までの設定で楽待を検索！
・・・と、ちょっと待て！！となります。
不動産賃貸業からみた築浅
実は不動産賃貸としてみた場合は
実際に住む人とは見方が変わります。
大切なポイントは耐用年数と融資期間
以前も↓でお話した内容なのですが
【0〜1棟目 #43】借金はながーーーく借りたい！融資の返済期間と不動産の構造。
銀行からお金を借りて、不動産を買う場合
融資の返済期間はめーーーーっちゃ重要なのですが
築年数と返済期間にはギャップがあるのです。
具体的に説明します。
新築のマンションをRCで建てたとしましょう
法定耐用年数は47年です
でも銀行の融資期間は35年がMAXなのです
で、ポイントはここから
今度は築5年のRCのマンションを買うとしましょう
法定耐用年数は
42年 = 47年 - 5年 となりますね
では銀行の融資期間は何年取れるでしょうか？
・
・
・
そう、35年とれてしまうのです^^
融資期間は長くとれたほうが
キャッシュフローが良くなりますのでいい感じですよね
新築でも、築浅でも
融資期間が変わらないなら
リスクが少ない築浅のほうが良さそうって寸法です。
となると、もうわかりますよね^^
題名にある12年というのは
35年 = 47年 - 12年 ということで
融資期間がmaxで取れる最大築年数が12年となるからです。
ちなみにこれはRC=47年の場合なので
重鉄だと耐用年数34年に対して融資期間30年
木造だと耐用年数22年に対して融資期間30年
とそれぞれ期間が変わりますので築浅の基準も
変わってきます^^
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #58】そんな物件無い！！
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
