Q169:銀行融資の事前準備 属性資料2 3年分の年収
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新築RC不動産
Q187:不動産投資と交渉 値段交渉の基本
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目次
一般的回答
1. 物件の状態
- 修繕の必要性: 物件の現状が修繕を要する場合、修繕にかかる費用を考慮して価格交渉を行うことができます。たとえば、屋根や配管の修理が必要な場合、それに相当する金額を値下げ交渉の根拠とすることが一般的です。
2. 空室率
- 空室の長期化: 物件が長期間空室状態にある場合、その理由を分析し、価格交渉や賃料設定の見直しを提案することが有効です。空室が多いと、収益性に影響を与えるため、売主は早期の売却を希望するかもしれません。
3. 賃料水準
- 市場との比較: 物件の賃料が周辺市場と比較して高い、または低い場合、その点を交渉に活かすことが可能です。市場平均より低い賃料であれば投資価値が高いと主張でき、高い場合は価格交渉の余地があると指摘できます。
4. 物件のロケーション
- 立地の利点と欠点: 物件の立地が商業活動や住宅需要に与える影響を評価し、それを交渉の材料にします。例えば、交通の便が悪い、騒音が多いなどの問題がある場合、それを理由に値下げを要求することができます。
5. 法的・規制の問題
- 建築規制や法的制約: 物件が特定の建築規制や歴史的保存規定の対象である場合、これらが将来の開発や利用に制限を加える可能性があります。これを交渉においてリスクとして提示し、価格の調整を求めることができます。
新築RC不動産の考え方
A:交渉するための理由をお伝えしています
全壊は売主の情報から
交渉できるポイントをお伝えしましたが
今回は物件情報からのポイントです
１，立地条件
駅からの距離や人口動態は勿論ですが
マイソクだけではわからない
物件の周辺環境などが交渉の材料になるケースがあります
嫌悪施設、景観、騒音、臭気などが
悪い場合交渉の材料として持ち出すことが可能です
２，レントロール
以前もお伝えしましたが
入居次期と賃料の関係
水道代のようなキャッシュフローに効いてこない
収入を収益計算の対象外するなどが有効なケースがあります
参考記事
Q151:不動産投資の資料請求って何を確認するの？ レントロール
3，大規模修繕の履歴
大規模修繕が起こると数年分のキャッシュフローを
一気に投下しなければいけなくなります
特に10年程度たった不動産を買う場合は
過去に大規模修繕を実施しているかどうかを
確認します。仮に無ければ
大規模修繕相当の値引き交渉を持ち出す余地が生まれます
4，引き渡し日
明確なデッドライン
引き渡し日が伸ばせない場合は
売主がそこまでに現金を必要としていることが
わかるので酵素湯の余地が生まれます
5，空室
現状空室があれば、その理由
空室期間などから、交渉を入れる余地が生まれます
6，全部事項証明書
抵当権の欄をみると
売主が融資で所有している場合
金利と借入額が記載されているので
残りの残債からどの程度まで値段が落ちても
どれくらいの利益が出るかが想像できます
表に出てこない
不安要素を全て数字に置き換えることで
交渉の材料にする
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
