2024.07.26 2026.08.25

Q62:不動産投資ってどれくらい儲かるんですか？②キャピタルゲイン

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2026年8月更新
2024年1月更新
2021年8月更新

2026年8月更新

結論から申し上げます。 キャピタルゲインとは、購入した不動産の価値を高め、あるいは市場のタイミングを見極めて売却した際に、購入価格を大きく上回る差額を手に入れる収益のことです。インカムゲインが「時間をかけて積み上げる富」なら、キャピタルゲインは「一撃で人生のゲームのルールを変える富」です。

１．なぜキャピタルゲインは資産を激変させるのか？

圧倒的な金額のインパクト: 毎月の家賃収入で数百万円をコツコツ貯めるのに対し、出口戦略（売却）がハマれば、一回の取引で数千万円、規模が大きければ億単位のキャッシュが一度に手に入ります。
次の投資への強力なジャンプ台: 手に入れた巨額のキャッシュは、次のより大きな物件を購入するための「圧倒的な頭金」に化けます。このジャンプ台があるからこそ、資産家は一気に数百億の規模へと駆け上がることができるのです。

２．キャピタルゲインを生み出す「3つの条件」

① 圧倒的な「立地（需要）」の確保: 誰もが住みたいと思う場所の物件は、時間が経っても資産価値が落ちにくく、買い手が常に存在します。
② 健全な「減価償却とローンの減少」: 年月とともに銀行への借入金（元本）が減っていくため、売却時に手元に残る純現金（手残り）の割合が大きくなります。
③ 収益還元法を見据えた「出口の設計」: 「この物件は、将来いくらなら次の投資家が買いたいと思うか？」という買い手の目線を逆算して経営しているかどうかが勝負の分かれ目です。

３．【新築RC不動産的視点】なぜ23区新築RCの売却益は別格なのか？

23区の新築RC一棟投資は、毎月のインカムゲインでガッチリ儲けながら、最後は巨額のキャピタルゲインをも狙える「究極の二刀流」です。

23区の土地という「消えない価値」: 23区の土地は、日本国内において最も希少性が高く、世界中の富裕層が狙うアセットです。建物が古くなっても、その「土地の価値」が下支えするため、暴落リスクが極めて低いです。
「新築」から「築浅」へのプレミアム: あなたが新築で建て、適切に経営・管理してきたRCマンションは、数年経っても「状態の良い人気の築浅RC」として市場で圧倒的な高値で求められます。
「100億の資産家」へのワープ装置: 23区の新築RCを数棟回し、適切なタイミングで売却益（キャピタルゲイン）を回収する。この一撃の爆発力が、あなたの純資産の桁を根本から書き換える最強のエンジンとなります。

結論：出口を見据えない投資は、航海図なき航海である

物件を買う時から、すでに「どう売るか（いつ、誰に、いくらで）」の出口を見据えているか。それこそが、アマチュアとプロの決定的な違いです。

23区の新築RCという最強の要塞を築き、最後は圧倒的なキャピタルゲインで富の階段を駆け上がりましょう。

2024年1月更新

キャピタルゲインとは、不動産を購入した価格と売却価格の差額による利益のことです。不動産の価値が購入時よりも上昇している場合、売却によってその価値の上昇分を利益として得ることができます。この利益は、物件の立地、市場の状況、物件の品質改善などによって左右されます。

不動産投資におけるキャピタルゲインの儲かり具合は以下の要因によって大きく変わります：

市場の状況：不動産市場は経済状況や政策、人口動態などに影響されます。経済が好調で需要が高い場合、不動産の価値は上昇しやすく、大きなキャピタルゲインが期待できます。
→今後人口が減らない（減っても全国平均以下）地域で不動産を買う
立地：立地は不動産価値に大きく影響します。中心業務地区や交通の便が良い地域など、人気のある立地の物件は価値が上昇しやすい傾向にあります。
→人気の理由が複数ある場所を狙う（大企業がある、大学がある、など単一の理由で判断するのは危険）
物件の改善：物件のリノベーションや改修を行うことで、物件の価値を高めることができます。これにより、売却時の価格を購入時よりも高く設定することが可能になります。
→効果的な改善を数字で判断して見極めること
保有期間：不動産は長期的な投資対象であり、一般的に長期保有するほど価値が上昇する傾向にあります。
→お金と時間の価値を天秤に計ること

具体的な数字としては、不動産投資のキャピタルゲインは非常に変動しやすく、短期間で大きな利益を得ることもあれば、市場の低迷により期待ほどの利益が出ないこともあります。利益率は数パーセントから数十パーセントに及ぶことがあり、特に地域や市場の状況に大きく依存します。

結論として、不動産投資におけるキャピタルゲインは、市場の状況、立地、物件の改善、保有期間などの要素によって大きく変わり、不動産投資の収益性を大きく左右する重要な要素です。

キャピタルゲインの結果で不動産の良しあしは大きく変わる。
キャピタルゲインは買う前に決まってくる部分が大きい

2021年8月更新

A:わたしのスタイルだと不動産価格の21%くらいが目安になります。キャピタルゲインとは売却したときに出る利益。なので不動産価格の21％ということは、1億円の不動産であれば1億2100万で売るということになります。わたし自身も特に最初の1棟を購入するまでは一番イメージがつきづらかったのがこの部分でした。つまり「最終的に何円でこの不動産を売るのか？」というシミュレーションをもって、不動産を買うということです。
　前回お伝えしたように不動産で得られる利益にはインカムゲインもありますが、大切なのは不動産は売却して初めて利益が確定するということです。（中には、売却せずに持ち続けるという戦略もあります）わたしの場合、すごーーく簡略化すると、インカムゲインは不動産価格の3%、キャピタルゲインは21%がひとつの基準となるので「売る時に初めて大きな利益を生む」不動産を選択していることになります。
もちろんこれは一つの手法なので「インカムゲインが多くて、キャピタルゲインはほぼ無い」戦略もあるでしょうしそこのバランスは様々です。
わたしが注力したのは「一番人気のある物件の状態で売る」という目線です。では何が一番人気のある物件でしょう？ポータルサイトで見たときに感じたのは築浅のRCの物件が少ないように感じたので、売る時に築浅RCになるような新築RCを選択しました

不動産を買うときに
「何年後に何円で売るか」
を想像して買う