Q215:不動産投資と満室経営 満室経営　わたしの失敗談？？　その2　ダイレクトAD

一般的回答

1．ダイレクトADの定義

ダイレクトAD（ダイレクト広告料）とは、客付け業者（仲介会社）を経由せず、直接オーナーが特定の仲介店舗や営業担当者に対して支払う「成果報酬型の広告料」のことです。

通常のAD（広告料）は、管理会社から広く市場（仲介会社全体）に向けて設定されるのに対し、ダイレクトADは、特定の営業マンや店舗に対してピンポイントで提示されるインセンティブとなります。

2．なぜダイレクトADが使われるのか？

不動産賃貸業界において、営業マンの「物件紹介優先度」を上げるために、オーナーが「この営業マンにだけ特別に」と設定することで、入居付けのスピードを上げることが狙いです。

• 目的：空室の早期成約
• 相手：仲介業者の店舗 or 担当者個人
• 手段：直接連絡し、ADを明示（例：成約時に1ヶ月分進呈など）

3．ダイレクトADと通常のADの違い

4．ダイレクトADのメリットと注意点

メリット

• ピンポイントで反響を呼びやすい
• 他物件と差別化しやすい
• 繁忙期で競合が多いときの成約率アップに有効

注意点

• 営業担当と密な関係がないと効果が薄い
• 情報がブラックボックス化しやすい（透明性がない）
• 管理会社の立場とバッティングする場合がある（管理会社を通さず交渉すると関係悪化のリスク）

💡 ポイント：管理会社と連携して進める or 自主管理の場合は特に効果的

5．実務での使い方と例

たとえば、以下のように活用されます。

• ケース：築10年の1K、都内23区、閑散期で2ヶ月空室が続いている
• 対応：近隣の仲介業者数店舗を訪問し、店長クラスに直接「成約でAD 2ヶ月出します」と伝える
• 効果：他の物件より優先的に紹介され、2週間で成約

ダイレクトADは、「個人営業力」に依存する側面が強いため、担当者のモチベーションを上げる明確な金額提示が鍵になります。

6．まとめ：ダイレクトADは“最後の一押し”

ダイレクトADは、不動産オーナーが「積極的に空室対策を仕掛ける手段」のひとつです。

特に以下のような物件では高い効果が見込めます。

• 競合物件が多く、賃料で勝負できない
• 繁忙期を逃した空室
• 仲介業者の熱量が落ちていると感じるとき

新築RC不動産の考え方

A:満室経営のためにあれこれしてきた中で正直な失敗談をお伝えします。今日は第二弾

ダイレクトAD

前回、客付け業者さんを
無視するような作戦で失敗したので
今度は逆に思いっきり
客付け業者さんに傾けた
作戦をしてみようと思いました

で思いついたのがADという報酬で
業者さんが動くのであれば、そのお金を
客付け業者の会社に払うのではなくて
客付けしてくれた担当さん個人に支払ってしまおう
という作戦です

わたしの物件は一部屋あたり
7万～20万程度の賃料になっています
仮にAD100でも
決めてくれた客付け業者さんの
担当に直接支払えば
その人の手取りが７～20万増えることになります

これって２，３部屋決めれば
一般的な会社員の月給よりも多い額になるんじゃね？
だったら客付けの担当さんも
めちゃくちゃやる気になるのでは？
そう思いました。

個人的にめちゃくちゃ良いアイデアじゃん！
そう思って管理会社さんに相談しました

ところが管理会社さんの反応はイマイチ

「客付け会社にバレたらマズいですね、、、、」

確かに、会社として本来入るべきＡＤが
個人に還元されているわけですから
そりゃそうです、、、

というわけで会えなく実施できず

直接客付け会社さんとの人間関係を深めれば
もうワンチャンスあるんじゃないかと思うのですが
そこらへんは結果が出たときに
またお伝えせて下さい☺

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東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。