Q111:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆担保力⑤建物
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新築RC不動産
Q234:不動産投資と税金 コントロールできる税金 節税と納税
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一般的回答
節税と納税の違い
不動産投資において「節税」と「納税」は、表裏一体の考え方です。
- 節税：
法律で認められた範囲内で、課税所得を減らしたり税金の支払いを繰り延べる工夫をすること。
→ 例：減価償却の活用、青色申告特別控除、経費計上、法人化など。 - 納税：
節税の工夫をした上でも残る税額を、適切に申告し、正しく支払うこと。
→ 節税を意識しても「納税義務」は必ず残るため、資金繰りの中で計画的に行う必要がある。
節税の基本的な手法
- 減価償却
- 建物や設備の価値を耐用年数に応じて経費化することで、課税所得を圧縮。
- RC造なら47年など耐用年数が長いため、毎年の安定した節税効果を期待できる。
- 必要経費の計上
- 管理委託費、修繕費、ローン利息、固定資産税、火災保険料など。
- 正しく領収書や証憑を残し、適切に経費算入する。
- 青色申告
- 青色申告特別控除（最大65万円）が使える。
- 家族への給与を経費にできる「青色事業専従者給与制度」も有効。
- 法人化による節税
- 個人課税（累進課税）と比べて法人税の方が低く抑えられる場合がある。
- 所得分散や社会保険料対策も可能。
納税の重要性
- キャッシュフロー管理
節税に成功しても、納税額ゼロにはならない。納税資金を確保しておかないと、黒字倒産のリスクもある。 - 信頼の維持
銀行は「納税状況」を厳しく見ている。きちんと納税していることで、次の融資にもプラスに働く。 - リスク回避
脱税や過度な節税スキームに頼ると、追徴課税や罰金などで投資基盤を失う可能性がある。
新築RC不動産の考え方
A:不動産投資におけるコントロールできるは 消費税 住民税・事業税 相続税 所得税・法人税 の４つです。ですがコントロールできるからと言って全力で節税に傾けることが果たして正しいのでしょうか？
節税のメリット
とにもかくにも現金を多く残すことが最大のメリットなのは言うまでもありません。事業の最大の目的はキャッシュの最大化ともいわれます。最大のコスト・支出である税金の中でも無駄な税金を払わないことは優先度の高い活動と言えます
納税のメリット
物事には常に表裏が存在するのがこの世の理です。つまり節税の逆、納税することに良い点があってしかるべきなのですが、それはなんでしょうか？
納税をするとはつまり、「その事業が上手くいっている証明」と言い換えることができます。上手くいっている事業には社会的な信用がつくということにつながり、それは銀行から見ても評価が高い=融資をしやすくなるとも言えます
節税と納税のバランスは今後の不動産をどうしたいか次第
簡単に言えば、もってお金を借りたい！融資を引いて資産を増やしたいのであれば納税するのが一番簡単です。逆に不動産投資の拡大を抑えて現金を増やしたいのであれば節税に踏み切るのもひとつの手です。
一般的に銀行融資を得るのであれば、過去3年分の決算の状況が加味されると言われいます。つまり3年間頑張って納税をするということです。
皆さんの不動産投資
いつまでに
どれくらいの
資産を築きたいのか？
他の何でも無い
自分自身がやりたいと思える目的・目標から
逆算することが大切だと思います
最良の道は節税していて、それでも融資が引ける状態 そんな道は存在するのか！？
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
