Q238:不動産投資と税金　コントロールできる税金　事業税

一般的回答

課税の基本ルール

1. 課税対象
   • 「事業的規模」とみなされる不動産賃貸業（一般的には5棟10室基準が目安）
   • 小規模（ワンルーム1室など）では課税されない
2. 課税額の計算式
   1. 事業所得 － 所得控除（290万円） × 税率（3〜5％）
3. 納付方法
   • 所得税や住民税と同じように確定申告に基づき計算され、都道府県から通知される

コントロールできるポイント

1. 規模の判定を意識する
   • 5棟10室基準を超えると「事業的規模」とされ、事業税が発生する
   • 規模を拡大する前に、事業税を含めたキャッシュフローをシミュレーションしておく
2. 経費計上の徹底
   • 管理費、修繕費、ローン利息、減価償却費などを正しく経費化することで、課税所得を圧縮できる
   • 事業税は所得ベースで計算されるため、経費をどこまで認められるかが節税のカギ
3. 法人化による影響
   • 個人事業での不動産賃貸業にかかる事業税は、法人化すれば「法人事業税」に切り替わる
   • 法人事業税は所得に応じた超過累進課税となり、規模が大きくなると法人化の方が有利な場合もある
4. 投資エリアの確認
   • 事業税は都道府県税なので、地域によって若干の違いがある
   • 複数の地域に物件を持つ場合、それぞれの都道府県に申告が必要になることもある

注意点

• 「290万円控除」があるため、小規模では課税対象にならないことが多い
• ただし、規模を拡大すれば必ず発生するため、事業税を無視した収支計画は危険
• 住民税や所得税と異なり「確定申告を忘れると課税されない」わけではなく、税務調査で指摘されれば追徴課税のリスクあり

まとめ

事業税は、不動産投資が「副業」から「事業」へと拡大したときに登場する税金です。

• 規模拡大の前にシミュレーション
• 経費処理や法人化の検討
• 地域差を確認

新築RC不動産の考え方

A:事業税とは国内で事業を行う法人に課される税金のことです。事業を行う上で受ける行政サービスを分担すべきという考えから発生しています。
*ここでは法人事業税についてお伝えしています

いわゆる赤字になれば納税が0円になる税金がこれ

法人事業税　=　所得　×　法人事業税率
で算出されます。つまり所得が0であれば
支払う税金も無くなります。
法人の場合は所得は
10年間損益通算できるので
その年が黒字があっても
過去10年の合算で赤字であれば
相殺した数字を所得とすることがができます

法人税率は
課税所得が
400万以下：3.5%
800万以下400万以上：5.3%
800万以上：7.0%
と所得が上がるほど税率が上がります

いつ払う税金？

法人税同様に確定申告で申告し
納税します。
具体的には事業年度終了日から2カ月以内となります

不動産賃貸業における一番の注意タイミング

売却時に一番影響してきます
保有して賃料で経営している間は、
売上も大きく増えることがありませんが
売った際にキャピタルゲインが出ると
一気に所得が上がるので
何も対策をしないと一気に法人事業税も上がる
ということになります

経費として計上できる税金

法人事業税の特徴は
税金にも関わらず経費として
計上てきるということです。
なので、所得が赤字の場合は非課税と
扱うことが可能です。

どうやってコントロールするのか？

法人税同様、経費の額によって所得が変化するため
経費のかけ方でコントロールできます

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東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。