Q244:不動産投資と税金 不動産で減価償却できるもの
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新築RC不動産
Q247:不動産投資と税金 仲介手数料
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一般的回答
仲介手数料の基本
仲介手数料とは、不動産を購入または売却する際に、不動産仲介業者に支払う成功報酬のことです。
物件を「紹介してもらう」「契約までまとめてもらう」対価として支払う費用であり、税務上は経費として認められる重要な支出です。
この費用は売買契約が成立した段階で発生し、取引金額に応じて宅地建物取引業法で上限が定められています。
仲介手数料の上限
宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限は以下のように規定されています。
この3段階を合計すると、一般的な計算式は次のようになります。
仲介手数料 ＝ 取引価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税例
1億円の物件を購入した場合：
→ 仲介手数料（税抜）＝ 1億円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 306万円
→ 消費税10％を加えると、336万6,000円（税込）
税務上の取り扱い
1. 不動産を「購入したとき」
- 経費ではなく取得原価（建物・土地の購入費用）に含まれる
- 建物部分に対応する仲介手数料は、減価償却の対象となる
- 土地部分に対応する仲介手数料は、減価償却できないが、将来の売却時に譲渡所得の計算で控除可能
2. 不動産を「売却したとき」
- 売却にかかる仲介手数料は、譲渡費用として経費計上可能
- 売却益（キャピタルゲイン）の計算で控除できる
3. 賃貸物件の「入居募集」
- 賃貸仲介会社への「客付け手数料（ADなど）」は、その年の経費として一括計上できる
投資家が意識すべきポイント
- 仲介手数料の支払先を明確に
- 売買契約書に「仲介業者名」と「報酬額」が明記されているか確認。
- 領収書を保管しておくことで、税務申告時にスムーズに経費処理できる。
- 土地・建物の按分を明確に
- 仲介手数料を建物部分と土地部分に適切に按分しておくことで、減価償却の計算を正確に行える。
- 法人保有の場合の注意
- 法人では、建物分の仲介手数料が損金算入（経費）される期間が耐用年数に応じて分割される。
- 決算期に合わせた支払いタイミングの調整で、節税効果を高めることも可能。
まとめ
仲介手数料は、不動産投資における初期コストの中でも特に高額な支出ですが、
その分、税務上の扱いを正しく理解することで確実に節税効果を得ることができます。
- 購入時：取得原価（建物分は減価償却、土地分は将来控除）
- 売却時：譲渡費用として経費計上
- 賃貸募集：当期経費として計上可能
不動産投資では、「買うときの支出」だけでなく
「税務上いつ・どのように回収できるか」を設計することが、
長期的なキャッシュフローを安定させる鍵です。
新築RC不動産の考え方
A:不動産を購入したときに発生する仲介手数料は費用として計上可能です。
仲介手数料は建物と土地によって扱いが異なります。
建物に係る仲介手数料は、建物価格に含まれます。
よって建物の耐用年数に応じて
減価償却の対象になります
土地に係る仲介手数料は土地価格に含まれます。
よって劣化しない土地が減価償却がしないように
仲介手数料も減価償却の対象になりません
仲介手数料は経費の中でも
大きな金額なので
経費として計上できるかどうかで
大きく利益に影響します
不動産を購入する立場としては
減価償却を大きくとりたいので
不動産総額のうち
土地+建物のうち
建物の割合を大きくしたいという心理が働きます
一方で売る側としては
建物には消費税がかかるので
できるだけ土地の割合を大きくしたい
ここら辺のせめぎ合いが
不動産投資のひとつの交渉ポイントだったりします
仲介手数料の建物分は経費になる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
