Q50：不動産投資ってどんな種類があるんですか？ ①用途：レジデンス、ホテル、商業ビル

A:同じ場所で同じ大きさの不動産と言っても、何に使うための不動産かによって全然意味は変わります。一般的に不動産投資というとレジデンス( 人が居住するマンションとかアパート、戸建て)をイメージする人も多いと思います。ですが、駅直結のような立地であれば企業に貸し出すテナントビルなんて選択肢もありますし、ひと昔前にインバウンドの勢いがすごかった時期は民泊やホテルなどが流行っている時期もありました。
一般的に、レジ→ホテル→商業の順に難易度があがりますが
実勢の利回りもレジ→ホテル→商業の順に高くなります。
ざっと特徴をまとめると
■レジデンス
一番市場規模も大きく、成功例失敗例ともに色々な知見が世の中にある。
ダイナミックに儲けることも難しいが、賃料さえ下げれば空室でどうにもならないというリスクも低い。人の暮らしは様々と言っても、ある程度決まった設備や仕様など負けないためのルールがわかりやすい。
■ホテル
レジデンスの一部を改造することで、比較的コストをかけずに商業化できる。理論上の満室利回りがレジや商業に比べて高いので夢があるが、ホテルで満室想定ってことは、全ての部屋に毎日お客さんが宿泊し続ける状態なので、実際の稼働率はどんなものか計算することが大切。でも失敗したらレジデンスに戻すなんて選択肢も組めるのでやりようがたくさんある。
■商業ビル
いわゆるテナント。入居が決まるまでがドキドキだけど、入居すると利回りがレジよりも大きくなるので嬉しい。駅近など立地の良さがあればめちゃ強い。レジの場合だと1階は賃料が下がるけど、商業ビルの場合は1階のほうが賃料が上がるケースが多いので、1階だけテナントなんていう手もあり。実は「スケルトン」と言って内装を何も入れない状態で募集して、入居者自信が内装を作るケースが多いので、建築単価はレジよりも安かったりする。ただ同じテナントでもオフィスビルの場合はオフィス仕様の内装を作って募集したりと、どんな企業を入れるかの計画によって進め方と攻略方法がが全く変わるのでやっぱり玄人向け。

アップデート情報　2023年11月

2年前とは随分変わって、2023年11月現在。SNSで話題に上がる不動産投資と言えば民泊系やDIYの築古再生系が多くなったように感じます。1000万以上の自己資金が出せる方は民泊。自己資金を抑えて代わりに自分自身の工夫とアイデアで物件の付加価値を上げるのが築古再生系。ベクトルは違うようですが大きな利回り、キャッシュフローを狙うという意味では不動産投資の目的と言う意味では近いように感じます。そしてこの利回り、キャッシュフロー最大化を優先する、いわばインカムゲインの優先度が高いのが今の不動産投資のトレンドのように感じます。わたしはそのどちらもやっていないのであまり大きなことは言えない立場ですが、もし取り組むとすればどちらにおいても気になるのは「出口」。まだ民泊にしろ、築古再生系にしろ手が加わってインカムゲインが取れる状態になったものがどれくらいの価値で売買されているのか？その実例をしっかり見極めて、キャピタルゲインの見通し（何年保有すればどれくらいで売れるのか？）をつけてから取り組むことが大切だと感じています

結論

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東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。