【3〜4棟目 #83】ついに４棟目の確認申請が下りた！！
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #45】３つのバランス
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不動産投資を始める際に
外せない３つのパラメータ
自己資金
返済期間
金利
の話のまとめです。
最終目標は何？
自己資金をできるだけ投下しない
キャッシュフローを最大化させる
わたしは自分の基準をそう決めています。
もう少し具体的に言うと
自己資金の投下額は投資総額の8%以下
キャッシュフローは25%以上
イメージにするとこんな感じです。
②を極力小さくしつつ
③の角度をどこまで大きくできるか
わたしのスタイルは↓こんな感じです
決して③の角度が大きいわけでは無いけど
極力②を小さくする
そうすることでROIを小さくして、
次の不動産を買える状況にする
こんなイメージです^^
ROIについて？？な方はこちらをご覧ください
【0〜1棟目 #39】結局利回りは何%が良いの？って質問が×な理由
なぜこんなスタイルに落ち着いたのかというと
わたし自身の目標が当初
40代で不動産投資で20億まで買い進めたい
と決めたからです。
もちろん一回に20億の不動産を買うことはできませんから
何個も不動産を買い進めていく必要があります。
となると当然都度銀行から融資をしてもらう必要があるわけですが
銀行は信用の無い人にはお金を貸してくれません
まぁ強調するまでも無く当たり前ですね、、、
で、信用って何 となるわけです
いくつかありますが一番簡単なのは
どれだけのお金持ってますか？
という話です。
本当はお金が無いから借りたいはずなのに
現実はお金を持っている人ほど
もっとお金を借りることができます。
今のルールがそうである以上そこに歯向かっても仕方ありません
という前提で
自己資金
返済期間
金利
を見ていきます。
返済期間は交渉できない
まずこの３つの中で返済期間は交渉の余地がありません。
買う不動産によって年数が決まっているので
どんな不動産を狙うかで全てが決まります。
融資期間は長いほうが毎年の返済金額が
小さくなるのでキャッシュフローが良くなります。
なので、まず融資期間が長くとれる不動産を買うと決めました
具体的には
木造 ＜ 鉄骨 ＜ RC
築古 < 築浅 < 新築
こんなイメージ
金利は交渉できる
返済期間と違って金利には明確なルールはありません
銀行によっても違うし
同じ銀行でも借りる人によっても違います。
わたし経験では
とあるメガバンクで、私は1.0%で融資しますよ
と返事頂いたのですが
別の方は0.4%で融資の返事をもらったとか。。。
わたしの場合先に交渉できない返済期間を長くとる選択をしているので
金利はそれだけでも多くなりがちです。
だからこそ！0.1%でも下げたい
キャッシュフローに与えるダメージがめっちゃ大きいのです
しかも
自己資金が小さい=たくさん借金する=金利支払額が更に高まる
とこうなります。
5000万の不動産で500万の自己資金
つまり4500万の融資と
1500万の自己資金
つまり3500万の融資では
1000万も借りる金額が変わります。
1000万にかかる金利分だけさらにキャッシュフローに
ダメージがくるというわけなので！
せっかく長い返済期間で自己資金少なく交渉できても
金利が高くてキャッシュフローがマイナスなんかなったら。。
意味ないーーーっ！！！
利回りだけでは良し悪しが判断できないことを
感じてい頂けるといいなと思います。
結局、金利や自己資金の割合は
銀行と話をしてみないと見えてきません。
だって、銀行と自分自身の状況によって変わりますから
・不動産でいつまでにどれだけやりたいか
・銀行はどんな条件を出してくれるか
・どんな不動産を狙うか
このバランスを見ながら自分自身の最適な利回りを導きだして
いければ良いと思います。
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【0〜1棟目 #46】3日間のセミナー。合格発表
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
