【0〜1棟目 #11】成功者と出会うために まず自分は何になる？
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #55】新築の不動産を狙う！？
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帰りの新幹線の中で不動産を調べるところから
の続きです。
狙う不動産のターゲットを
・乗降者数が５万人以上の駅
・その駅から１０分圏内
と決めました。
駅名をリスト化しながら楽待に入力していきます。
収益物件を探すから
沿線・駅を変更を選択して
物件種別は１棟ですね
駅からの徒歩分数は１０分以内でー
ん？築年数？？
そうか同じ場所にあっても新築か築古かで
全然違いますもんね
えーっと何年までがいいんだったかなー
これも教わった記憶があります。
新築なら必ずしも良いとは限らない
なんとなくイメージだけで考えると
新しいほうが良いイメージがあります。
キレイで新しいマンション！
いい感じ！！
でも不動産投資の世界では新築には新築の
デメリットがあります。
デメリット１、賃料が下がる
マンションは最初が一番賃料が高くて
年数を経るごとに賃料は下がります。
で問題はこの下がり方
最初が一番下がると言われています。
イメージにするとこんな感じ
最初が特に高いのは
「多少高くても新築に住みたい！」
ってニーズが一定あるからです。
まわりにもいませんか？
新しいもの好きの方って^^
これを新築プレミアムって言ったりします。
で、これの何がマズいかというと
新築で買う場合は数年後にどれくらい賃料が落ちるか
を事前にシミュレートしないと
キャッシュフローが死んでしまう可能性が
比較的高いってことです。
新築時の高い賃料で収益を計算するだけじゃ
危ないって意味です。
デメリット２、空室のまま借金返済するかも
これは特に物件を買ったときに
まだ建設中の場合にあり得ることなのですが
物件が完成しても
それと同時に入居して下さる保証はありません。
例えば完成する時期が３月の引っ越しシーズンであれば
完成と同時に即入居してくれる可能性も高いですが
例えば今、この記事を書いている
年末だったらどうでしょうか？
全室入居していようが
してなかろうが
完成すれば始まります
融資の返済です
通常、融資の返済は
想定の賃料が入る前提で
シミュレートしています
なので、完成してから入居してもらうのが
１カ月遅れただけでも
その賃料分まるまる収支が
マイナスになってしまうのです
そうなると初月から赤字で
融資の返済を自腹でしないといけないなんて事態も
ありえてしまうわけです。
なので３日間のセミナーでは
難易度が高いということで
新築はおススメではありませんでした。
じゃあ築年数がたった物件ならなんでもいいのでしょうか？
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #56】築古の不動産を狙う！？
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
