【3〜4棟目 #64】N社長から突然の連絡！！まさかの内容、、、
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #56】築古の不動産を狙う！？
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帰りの新幹線の中で不動産を調べるところから
の続きです。
狙う不動産のターゲットを決めていて
築年数について悩んでいます。
新築は少し難易度が高そうですが
じゃあ逆に築古ならいいのでしょうか？
築古物件の賃料は下がらない
前回の新築の話と比較すれば
築古は賃料が下がらない
というか下がり切っている安心感はあります。
一般的に不動産はある程度古くなると
それ以上賃料が下がらなくなります。
ということは、逆に言えば
リノベーションや工夫次第で
賃料を上げることも可能です
わたしはまだ専門外ですが、ここの工夫を楽しんで
資産形成するタイプの不動産投資家も
たくさんいらっしゃいますね^^
空室かどうかは事前に確認できる
まぁ、当たり前の話ですが
既に出来上がっているので
入居しているかどうかを確認できます
買ってみないと何室が空室かわからない！と
心配する必要はないです。
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うーーんということは築古なら安心？
OKってこと？
いえ、築古にもしっかり検討しないと
危険なものがあります。
それが修繕費！！
大規模修繕を読み違えると大変なことに！
当たり前ですが建物は必ず古くなります。
木造とか鉄骨とか構造によっても年数はかわりますが
10年くらいから設備が壊れだします。
エアコンとか
給湯器とか
壊れてしまうと影響がとっても大きいので
すぐに対応しないといけないです
「お湯出ないけど2~3日待ってー」とか
「暖房つかないけどちょい我慢してー」
なんて言えないですから。
でも不動産賃貸という意味では
こういう「設備」の故障はまだましなほうです。
お金がかかっても数十万レベルなので
大変なのは大規模修繕と呼ばれる
・外壁の塗り直し
・天井の防水のやり直し
みたいなもの
これはへたすると数百万
物件が大きければ１千万以上する
めちゃめちゃお金がかかる修繕です。
万がいち、良い物件だー って
買った不動産が即大規模修繕になったら
キャッシュフローは大赤字！
数年分の利益が吹き飛ぶ事態になります・・・
ちなみに、新築の場合は通常
建てたメーカーが10年の保証をつけてくれるので
もともと壊れる可能性は低いのですが
もし壊れても無償で対処してくれます。
中古のマンションを買う場合も
大規模修繕を実施したものか？
あるいはこれから修繕しないといけない部分がどこか？
見極める力が必要になる
ということです
うーん、となると困った話です
新築でも築古でも
それぞれで玄人並みの知識が必要ってことになります。
それでは結局築何年の物件をターゲットにしたらよいのでしょうか？
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #57】築12年目までの不動産を狙え！？
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
