【1〜2棟目 #71】融資担当さんの最後の一言~面談が終わり、何事も無かったように日常へ戻る~
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #109】サブリースだから安心？？
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当時、まだ問題が表面化する前のときに
「かぼちゃの馬車」の説明会に参加していました。
一通りの説明会が終わり
個別の相談会に移ります
営業さん
「改めてセミナーご参加頂きありがとうございました。」
「率直なご感想いかがでしょうか？」
わたし
「目指すものが素晴らしいのが伝わりました」
「正直、わたしとしては
不動産が収益を産むかでしか
見たことがなかったので
社会貢献とかまで見据えていらっしゃるのは
凄いことだなと」
「ところでシェアハウスって
そこまで詳しく無いのですが、家賃の相場とかどうやって決めていらっしゃるのですか？」
営業さん
「そうですね。確かにまだまだ棟数そのものが少ないので難しいかと思いますが、通常のアパートよりは多少下がる程度ですね」
わたし
「多少、ですか、、。」
営業さん
「ええ、恐らく今感じてらっしゃるよりは高く決まりますよ。なにせ弊社の場合、取り組み案件は基本新築になりますので。
新築なだけで多少高くても住みたい人はいますね」
（それって、築年数がたったらどうなるんだろ？）
確かに、当時かぼちゃの馬車シリーズはまさに
棟数を増やしている最中で
2回転（新築のときに最初に住んだ人が退去して
次の人が住んでくれること）
がまだ無さそうでした。
通常家賃は
新築のときは「新築プレミア」といって割高になります。
そこから築年数と共に落ちて
ある程度落ちたらそこからは一定に
問題はシェアハウスの場合、この家賃下落がどの程度なんでしょうか？
うーん、正直実例が少なすぎて判断がつきません。。。。
わたしの顔が曇ったのが伝わったのでしょうか
営業さんがこう言いました
「最終的にはサブリースですので、家賃下落のリスクや
入居率の心配はお客様が考える必要はありません。
弊社がケツを持ちます」
サブリース
家賃保証のことです。
簡単に言うと一棟の全部屋をまずサブリース会社
が全て借りてくれて
サブリース会社が本来住む人に貸す
最大のメリットは
不動産オーナーからすれば
常に全部屋が入居されて埋まっている状況になるので
空室リスクを考える必要がありません
逆に最大のデメリットは
実際の満室のときの家賃収入と比べて
80~90%程度の収入にしかならない
（この差分がサブリース会社の売上）
その上に
数年単位で支払われる金額が
減額され続ける
赤い線がサブリースの場合
薄い緑がサブリース会社の売上ですね
もちろん、青い線の家賃収入は
空室になったり、すぐに埋まらなかったりと
こんなにきれいな曲線は描かないと思います^^
この青い線をどうするかが重要なポイントですね
当時、会社員の中で不動産投資がブームになった裏には
このサブリースがとても良いもののように広がったのが
あったのだと思います。
何も考えなくても
安定した賃料が得られる
何もしなくても
家賃収入が得続けられる
このマインド
本当に不動産を取り組む態度として正しいのでしょうか？？
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【0〜1棟目 #110】かぼちゃの馬車に気持ちが揺らぐ！？
「1棟目の不動産を買うまであと1.9カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
