【0〜1棟目 #158】わかってる感がとっても大事なのは、、、
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #119】融資の期間が延びる？？劣化等級のマジック？？
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埼玉県川口市の物件を検討しています
物件概要を見ていますが
1つ気になるポイントを見つけました
■事業計画表
想定する金利と融資期間から
１年後から10年後までの収支がどのように推移するかを
シミュレーションしています
この事業計画書では余力があることを示すために
売り上げの90%で計算しています
それでもキャッシュフローが
出ると言うことを強調している資料になっているわけです
融資機関の欄を見ますと
30年と書いてあります
この物件は3階建てのアパートと書いてあります
という事は構造は木造
対応年数は22年のはずです
一般的に法定対応年数を超える融資を引く事はありません
なので30年と書いているのは間違いではないかと思いました
融資期間が22年から30年と8年も変わってしまうと
収支のシミュレーションはかなり影響があります
キャッシュフローが出るかどうかも怪しいです
ですが実はこういったシミュレーションであったりとか
想定レントロールとか
いわゆる物件紹介の最初にいただく資料と言うのは
結構な確率で間違いが存在します
これが本当にミスなのか？
あるいは意図的にはめるために間違えたのかは分かりませんが
私の感覚的に言えば大体間違ってる位で見てちょうど良いイメージです
結局は不動産投資家の責任で一つ一つを検証して
妥当であるか？
間違いがないか？
実態とあっているか？
を検証するということが非常に大事なポイントです
その中でも融資期間が8年も変わってしまうのはかなり影響が大きいです
早速物件を教えてくださった業者さんにLINEを送ります
わたし
「融資期間が30年と書いてありますが
本件は鉄骨造でしょうか?
あるいはアパートで融資期間が22年の間違いですか?」
しばらくするとLINEが既読になり返信が来ました
担当さん
「ご説明が足らず申し訳ございません
本件はW造のアパート3階で間違いございません
直、劣化対策等級を取得する予定になりますので
一部の銀行ではありますが30年の融資が引ける想定となっております」
???劣化対策等級???
初めて聞いた言葉です
これまでのセミナーや本でも見たことありませんでした
(もしかして騙されてる?)
一気にいろんな疑問が浮かびあがってきます
もともと知ってる不動産投資家さんから
ご紹介いただいた業者さんなので
そんなに悪徳なものではないと思ってはいるのですが
わたしが無知なので判断できません
早速劣化対策等級について調べてみる必要がありました
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【0〜1棟目 #120】新築木造不動産と言う選択肢はアリかも
「1棟目の不動産を買うまであと1.8カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
