【0〜1棟目 #88】1.7% 30年 1.5割 でまずシミュレーション
blog
新築RC不動産
【0〜1棟目 #150】未来の賃料を調べてみると、、、
blog
不動産を買ったことの無い人にとって
不動産投資の中で
出口戦略が一番イメージが付きづらいと思います
わたし自身そう感じます
そんな中初めて具体的に出口を考えたのが↓のときでした
新築不動産の賃料を決めようと思って
home’sで同じような物件の賃料を調べてみました
が！
東向島駅10分以内
20~25㎡
RC
新築
の条件で調べると1件もヒットしません・・・
当たり前のはなしをします^^
不動産の場合
絶対変わらない と
絶対変わるものがあります。
絶対変わらないもの
それは「場所」であったり
「構造」であったりですね
なので
駅からの距離やRCという構造は変わりません
一方で絶対変わるもの
それは「築年数」ですね
どんな良い物件でも毎年築年数は増えていきます。
今回の場合、「新築」では検索結果が0件でした
この場合、考えられる理由は大きく２つです
１，新築の物件はあるが人気で埋まっている
２，新築の物件がない
Google Mapで確認すると
東向島駅の周辺は高層マンションが並び立つような
駅ではありません
ただ、少し駅から離れると大通りがあって
そこにはRCのマンションが立ち並んでいます
ということは
１，新築の物件はあるが人気で埋まっている
の可能性が高くなります
そこで、この予想が正しいか確認するために
築年数だけを古くして言って
何年あたりから物件がでてくるのか？
そしてそのときの賃料はいくらなのか？
を調べることにしました
まだ物件はでてきません
5年でもありません
・
・
・
ようやく13件の物件が出てきました！！
物件が検索に出てくると
次のその全ての物件の
駅からの距離
築年数
賃料
を一覧にして
㎡数で割って
1㎡あたりの賃料が何円かを調べます
一般に㎡単価と呼ばれるものです。
㎡単価が出れば、後は今回の検討している物件の
部屋の㎡数に合わせて、掛け算をしてあげることで
この物件のおおよその賃料が見えてくるというわけです。
ただし、今回の場合は
検索結果が築15年以降しかありませんので
この計算で出てくる賃料は
築15年程度のときにどれくらいの賃料が取れるのか
の目安です。
この賃料で家賃収入を計算したときに
それでもキャッシュフローが出ているのだとすれば
この物件は新築で建てて15年後でも
ちゃんと収益を生んでくれる
目安になるというわけです。
次の記事はこちら
【0〜1棟目 #151】新築の賃料の決め方を教えてくれるところが無いから手探りでやってみるしかない
「1棟目の不動産を買うまであと0.8カ月」
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
