【2〜3棟目 #30】落ち着いて勉強できる時間
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新築RC不動産
【0〜1棟目 #179】融資が通ったのにお金がありません
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不動産を探して→土地の売買契約→
金消契約→土地の実行（購入）→とここまで来ました。
建物を建てる契約を結ぶところですが、、、
「この数字は何かの間違いでしょうか？？」
設計業者の一人が口を開きました。
仲介業者担当さん
「えっ？どこのことですか？？」
設計業者さん
「金額配分のところです。」
「実行が3回に分かれているのは問題ありませんが」
「最後の引き渡しで総額の5割になっています」
これ、何の話かというと
金融機関から実行さる融資をいつ振込のか
そのタイミングと金額の話をしています。
例えば1億円の融資が決まっているとして
既に建物が出来上がっている
不動産を買う場合は
一気に1億円が売主に振込まれて
実行は完了
後は毎月の返済が始まる
こんな流れになります。
ところがまだ建物が無い
新築不動産の場合は事態がややこしくなります。
まず、土地だけを融資で購入します
というのも土地の所有権が無いと
そこから建てる建物の契約ができないからです。
（人様の土地に建物を建てる契約を
勝手に結べるわけがないと言えば納得です）
ここで融資の実行が1回
次にいざ建物の設計・工事の契約をするのですが
金融機関としてはリスク分散を考えます。
どういうことかと言うと
もしお金を入金したにも関わらず
工事をしなかったり
会社が倒産した場合
億単位のお金が収益を生まないどころか
まるごと無くなってしまう可能性がある
なので、金融機関は
できるだけ建物ができあがってからお金を渡そうとします。
一方で、工事会社はできるだけ早めに
お金をもらいたいと言います。
特にRCのマンションの場合
木造や鉄骨とは違って
作り方の仕組上どうしても着工してから完成するまでに
1年近く時間がかかります。
億単位でお金がかかるお仕事で
仕事を始めてからお金が振り込まれるのが
1年後ではビジネスとしてはかなり厳しいものがあります
建物を建てる材料はもちろん
地盤
杭
基礎
型枠
配管
電気水道
外装
内装
マンションを建てるには工事業者さんから
更に色々な専門業者さんにお仕事を協力してもらうことで
成立つわけですが
その業者さんへの報酬の支払いも考えれば
できるだけ早いタイミングで融資のお金を振り込んでもらいたい
今回の金消では融資の実行タイミングと
金額の割合がこう決まってました。
（実際は着工と上棟の間に中間があって、
全部で5回に融資を分けるケースもあります）
設計業者さんの希望は
設計業者さん
「RCの場合上棟までにほとんどの費用が必要になりますので」
「完成時に全体の1割を頂く段取りでお願いするケースがほとんどです」
「現状の実行金額ではお仕事をお受けできません」
設計・工事会社が仕事を受けてくれないかもしれない
1億5000万の借金をして
何も収益を生まない土地しかない、、、
仲介業者さんが今まで見たことないレベルで
焦っている様子を横目に見て
何だかやばそうかも、、、
ようやく事態の深刻さを感じ始めていました
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プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
