2024.07.04 2024.12.21

Q84:不動産投資で成功しているとはどういう状態ですか？◆インカムゲインを決めるパラメータ③融資返済

blog

A:どれくらいのお金を毎月返済するかです。
仮に同じ賃料収入の物件を買っても、
融資の条件で毎月の偏差額は全然違うものになります。

前提　1億円で賃料収入が年間600万の物件

例1)　1億円の融資　30年の返済期間　1.5%金利の場合
毎年の融資返済金額は414万円

例2)　8500万円の融資　30年の返済期間　1.5%金利の場合
毎年の融資返済金額は352万円　

例3)　1億円の融資　25年の返済期間　1.5%金利の場合
毎年の融資返済金額は479万円

例4)　1億円の融資　30年の返済期間　2.0%金利の場合
毎年の融資返済金額は443万円

↑の通り融資返済額を決めるものは融資額、融資期間、金利の3つになります。
返済額を小さくするという意味では
融資額は出来るだけ少なく
融資期間は出来るだけ長く
金利は出来るだけ小さく
したくなります。

でも
融資額が少ない＝自分のお金を使って物件を買う
融資期間が長い＝借金の減りが悪い　キャピタルが出づらくなる
金利が小さい＝属性が良くないと金融機関がやってくれない
と副作用と実現可能性に影響が出てくるわけです。

融資額と金利は物件内容と属性内容で変わってくる
アップデート情報　2024年3月
結論

融資額と金利は物件内容と属性内容で変わってくる

難しいのは決まった公式が
融資額と金利には存在しないということです。

金融機関によっても
評価の仕方が違いますし
担当者の稟議の上げ方によっても違いますし
そのときの支店の状況によっても違います

どんな物件が評価が上がるのか
どんな人物なら評価が上がるのか

刻々と結果が変わる中で
まずは自分自身で
金融機関や仲介業者さんに
ヒアリングしてみることが
第一歩かもしれません

同じ物件でも融資の条件でキャッシュフローは全く別物になってしまう

アップデート情報　2024年3月

不動産投資において、融資返済はインカムゲインに大きな影響を及ぼし、投資の成功を左右する重要な要素です。融資を上手く活用し、返済計画を適切に管理することが、不動産投資で成功している状態を実現するための鍵となります。

融資返済の影響：不動産投資では、物件購入のために金融機関からの融資（ローン）を利用することが一般的です。ローンの利息と元金の返済は、物件から得られる収益（インカムゲイン）から支払われるため、返済計画はキャッシュフローに直接影響します。
返済計画の重要性：効果的な返済計画は、長期にわたって投資の収益性を維持するために不可欠です。賃貸収入が安定しており、返済負担が適切に管理されている状態は、不動産投資の健全な運営を示します。
レバレッジの活用：融資を利用することでレバレッジ（てこの原理）を効かせることができ、比較的少ない自己資金で大きな投資を行うことが可能になります。しかし、レバレッジが高すぎると、返済負担が重くなり、リスクも増大します。成功した不動産投資家は、リスクとリターンのバランスを見極め、適切なレベルのレバレッジを活用します。
金利変動への対策：変動金利のローンを利用している場合、金利の変動によって返済額が増加するリスクがあります。金利変動に対する適切な対策や、固定金利オプションの検討は、不測の状況に備えるために重要です。

結論：不動産投資で成功している状態とは、融資返済を含めた財務管理が効率的に行われ、安定したキャッシュフローを維持しつつ、長期的な資産価値の成長を見込める状況を指します。融資の賢明な活用と返済計画の緻密な管理は、不動産投資の舵取りにおいて中心的な役割を果たし、穏やかな海での航海を約束する灯台のように、投資家を成功へと導く光となります。