Q104:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆収益力③ＣＦ(キャッシュフロー)

A:CFと書いてキャッシュフローと読みます。お金の流れを数値化したもので、不動産投資も含めて経済活動の中では最重要な指標です。というのも資本主義経済のルールでは現金の量がそのまま、経済的な強さに直結するからです。

CF ＝最後に手元に残るお金

表面でも実質でも利回りで計算する家賃収入は
最終的に手元に残る現金とは違います。

家賃収入から経費、税金全てを引いた上に
銀行からの融資の返済をした後に
どれだけ現金が残るかに注目します。

わたしは一つの購入の基準として
CF率というものに着目します

CF率
=　CF / 満室家賃収入 ×100

家賃収入に対して
CFがどれくらい存在するかで見るのですが

この
このCF率が30%以上をひとつの基準としています

CFが高いとはどういうこと？

CFは単純にお金がたくさん増えるということですが、不動産投資についていえばその裏側にも意味があります
それは
「初期投資の回収が早くなる」
ということです
私たちは不動産を融資を使って買いますが
フルローンで帰るとは限りません
一般的には不動産価格に対して
5~30%程度の自己資金を求められるので
少なくとも数百万～数千万を
初期投資として使うわけです

不動産投資の一つの極意は
「どれだけ自己資金を使わずに
融資を引き続けるか」
そう言われています。

キャッシュを持っていないと
金融機関はお金を貸してくれないからです

一時的に
お金を使ってしまうこともあります
そのときに、どれくらいのスピードで
自己資金回復して
以前よりもたくさんのキャッシュにできるか
そのスピードがCFに依存しているというわけです

CFを最大化させるためのパラメータ

上げた方がCFも上がる要素
・家賃
・融資期間

下げたほうがCFは上がる要素
・不動産価格
・金利
・自己資金
・費用

ここで注目したいのは「融資期間」です
融資期間はその不動産の構造によって
決まります。
一般に法定耐用年数と呼ばれるもので
その耐用年数から築年数を引いた数字が
融資期間となります

参考note

借金はながーーーく借りたい！融資の返済期間と不動産の構造。

参考記事

Q53：不動産投資ってどんな種類があるんですか？④年数：新築、築浅、築古

↑法定耐用年数についてもう少し詳しく知りたい方はこちらをご覧ください

アップデート情報　2024年5月

不動産投資における「キャッシュフロー」は、物件が生み出す純現金収入の流れを指し、投資の収益性と安定性を評価する重要な指標です。キャッシュフローは、物件から得られる収入から運営に必要な全ての費用を差し引いた後の金額であり、不動産投資の健全性を測る基準とされます。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローは以下の式で計算されます：

キャッシュフロー=総賃料収入−運営コスト−財務コストキャッシュフロー=総賃料収入−運営コスト−財務コスト

ここで、運営コストには管理費、メンテナンス費、固定資産税、保険料などが含まれ、財務コストには借入金の利息支払いが含まれます。

キャッシュフローの重要性と利用

1. 収益性の直接的な指標： 正のキャッシュフローは、物件が収益を生み出していることを示し、投資家にとっては直接的な収入源となります。反対に、キャッシュフローが負の場合、物件は財務的な負担となっています。
2. 投資判断の基準： キャッシュフローは、投資判断を下す際の重要な基準の一つです。投資家は、高いキャッシュフローを持つ物件を選ぶことで、安定した収入と将来のキャピタルゲインを期待することができます。
3. リスク管理： キャッシュフローを通じて、物件の運営リスクや市場の変動への耐性を評価することができます。例えば、経済が下降しても、十分なキャッシュフローを持つ物件はその影響を受けにくいです。
4. 再投資の資金源： 安定したキャッシュフローを再投資に用いることで、不動産ポートフォリオの拡大や資産の成長を図ることが可能です。

キャッシュフローの最適化

• 賃料の最適化： 市場分析を行い、適切な賃料設定を通じて収入を最大化します。
• コスト管理： 運営コストと財務コストを効率的に管理し、無駄な支出を削減します。
• 物件の価値向上： 物件の改修やアップグレードを行い、賃料の引き上げや空室率の低減を図ります。

結論

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東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。