#7 3つの方法で用語を覚える
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新築RC不動産
#33 投資家として知っておきたい、賃貸管理のリアリティ 3
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こんにちは、新築RC不動産女子です。
このブログでは、不動産投資初心者の方々に向けて、新築RC不動産さんから学んだ知識や実践をシェアし、私の経験を元に不動産の世界を30代の女性目線から分かりやすく解説していきます。
前回は、「入居付け」を成功させるために私が学んだことをお話ししました。今回は、その続きとして、「成約率の見える化」と、“囲い込み問題”についてお話ししていきます。
前の記事はこちら
#32 投資家として知っておきたい、賃貸管理のリアリティ 2
入居付けの3つの基本指標（おさらい）
前回もご紹介しましたが、入居付けを成功するための基本的な視点は次の3つです。
- 反響度（＝物件状況や募集条件による問合せ数）
- 成約率（＝仲介会社さんの営業力）
- 単価（＝仲介手数料やAD（広告料））
「反響 → 内見 → 成約」という流れを定期的に数値でトラッキングすることが大切だと今回学びました。
これは営業やマーケティングにも通じる感覚で、”なんとなく募集していたらいつの間にか決まってた”ではなく、「数字で状況を把握して、次の一手を打つ」ことが結果につながるんだと、実際にやってみて実感しました。
私が設定した目標とタイムライン
今回は、担当営業の方と相談し、以下のような目標を設定しました。
- Page View（PV）物件が検索結果として表示され見られている数：最低100件／日
- 反響率 問い合わせがあった数：1.5%（例 100件表示されて1〜2件の問い合わせ）
- 内見からの成約率：30%（例 内見7件で2件成約）
この目標をクリアしていければ、1ヶ月で7件内見 → 約2件成約 → 3ヶ月で満室という想定スケジュールが見えてきます。
実際、今回の物件はまだ工事中だったため、イメージ画像などを活用しながら募集を開始しました。
「内見数が目標に届いていれば、完成時には満室にできるはず！」という明確なゴールを共有しながら、営業さんと認識を合わせて進めていきました。
募集スタート
物件は新築かつ比較的駅近という立地の強みがあったため、工事中ではありましたが思っていた以上に内見希望をいただけました。
- 9月末：募集開始
- 10月：1件申込み
- 11月：毎週のように内見申込み
- 11月末〜12月：全室に申込みが入り、満室達成✨
担当営業の方と定期的に数字を共有しながら、同じ目線で動けたのがとてもよかったです。 また、次回もし空室が出たときには「少し賃料を上げてみる」という次のアクションも、今のうちから話し合えていたのがとても安心でした。
今回は新築で、最初の募集ということもありやりやすかった面もあります。でも次回からは「退去後」の再募集になるので、いかに早く動けるか、そして数字を見て軌道修正していけるかがますます重要になると思いました。
囲い込み問題って？
ここで少しシビアな話も。
今回、いろんな投資家の方にヒアリングする中で耳にしたのが、「囲い込み」の話でした。 これは、仲介会社さんが他社には物件を紹介せず、自社での成約に絞って利益を独占しようとする行為のことだそうです。
例えば、 他社からの問い合わせに「もう決まりました」と虚偽の対応をする、 自社以外のポータルサイトには掲載しない、物件検索しても掲載数が極端に少ない（1社しか出てこないなど）という実態があるようです。
囲い込みに遭わないためにも、募集が始まったら自分でもポータルサイトを確認することが大事ですよね。スーモやホームズで物件名を検索してみて、複数社からちゃんと掲載されているかをチェックしてみることも今回学んだことです。
もしお願いしている会社しか出てこない、または掲載数が極端に少ない場合は、一度担当者さんに確認したほうが良いかもしれません。
オーナーとして、「実態状況を自分でも確認すること」がとても大事だと感じました。
3回にわたって、「投資家として知っておきたい賃貸管理のリアル」についてお話ししてきました。
私自身、実際にやってみないと分からないことばかりで、最初は正直、少し不安もありました。
でも、一つずつ実践して、数字を見て、周囲と協力して進めていく中で、自信が少しずつついてきたように思います。
このブログが、これから賃貸管理にチャレンジする方にとって、ちょっとでもヒントになれば嬉しいです✨
次回は、入居が始まってから初の家賃の振り込みがあったときのことについてお話しします。 お楽しみに！
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
