Q205:不動産投資と満室経営 満室経営を行う目的
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新築RC不動産
Q106:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆担保力
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A:担保力とはその不動産（具体的には土地と建物）の価値のことをさします。積算評価や収益評価など、評価方法がいろいろあって、一概に担保力はなになにと数字に表せるものではありません。相手とシーンによって使う評価を切り替えて活用するイメージです。
担保力のポイント
・担保力は時間と共に変化する
・評価方法によって担保力は変わる
・買うときよりも売る時（出口）で重要
・融資に影響する
担保力の具体的指標
積算評価
収益還元評価
土地
一物四価
固定資産税評価額
公示地価
基準地価
相続税路線価
実勢価格
形状
接道
再建築
建物
計算式
評価対象外
↑をひとつづつ数値に落とし込んで評価していきます
客観的に評価される不動産=他の人も欲しくなる不動産
アップデート情報 2024年6月
不動産の担保力は、その物件が融資や資金調達の際にどれだけ価値ある保証となるかを示します。不動産を担保として使用する際の価値を数値化するためには、以下のような具体的な項目を考慮する必要があります。
1. 評価額
- 市場評価額：専門の評価機関によって算出される物件の市場価値。
- 公示地価：公的機関が公表する地域ごとの標準的な土地価格。
2. 物件の特性
- 建物の耐用年数：建物の構造や材質に基づく推定寿命。
- 建物の状態：現在の物件の保守状態やリフォーム歴。
- 土地の有効利用：土地の広さや形状、利用可能な建築制限など。
3. 収益性
- 賃料収入：現在の賃料収入及び将来予測収入。
- 利回り：物件の年間収益が購入価格に対してどの程度か。
- キャッシュフロー：運営による純収入。
4. 地理的要因
- 立地条件：交通アクセスの良さ、周辺の商業地域との距離。
- 地域の経済状況：地域経済の成長性、失業率、人口動向。
5. 法的・政策的背景
- 土地の利用権限：用途地域、建築基準法に基づく制限。
- 所有権の明確性：土地や建物の所有権が明確で紛争のないこと。
6. リスク要因
- 災害リスク：洪水、地震、台風等の自然災害のリスク評価。
- 環境リスク：土壌汚染や建材のアスベスト含有などの環境リスク。
7. 財務的要因
- 借入能力：物件価値に基づく最大の借入可能額。
- 債務履行能力：物件が生成する収益による債務の返済能力。
大切なのはこれらの項目が今では無く「売却する未来」にどんな評価になるか。
結論
売却時の担保力が次の資産形成の足掛かりになる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
