Q187:不動産投資と交渉 値段交渉の基本
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新築RC不動産
Q112:どれくらいの規模の不動産が買えるか？簡単に見分ける方法はありますか？
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A:一番最初の入りで言うと「自己資金×3.5倍＝不動産価格」で見極められます。ここでいう自己資金とは「不動産投資のために使ってよいキャッシュ」という意味なので、当たり前ですが持っているお金全てではありません。
目次
なぜ3倍？？
本編でもたびたび紹介していますが、不動産を買うときは金融機関から融資を引くのですが、一般的には不動産価格の20%程度は自分のお金を使う必要があります。さらに不動産を購入すると発生する不動産取得税や仲介手数料などが不動産価格のだいたい8%。合わせると約30%は1棟購入するのに使うことになるわけです。つまり言い方を変えて自己資金の3.5倍程度が買える不動産の上限ということです
もちろん例外はある、しかもけっこうたくさん
と超王道な話を言いますが、実態は例外もたくさんあったりするのが不動産の面白いところです。実際、わたしもフルローンで融資してもらったりしています。別の角度からいえば、自己資金額はひとつのパラメータです。フルローンだからってそれだけで良いわけではありません。金利、融資年数などなどを各々調整して最終的にどんなキャッシュフローと出口が描けるか。ただ、本当に初めて不動産を始める人にとっては何か指標も無いと何も判断できないと思いますので、今回はこんな記事にしてみました
参考note
３つのバランス
↑関連したお話はコチラ 2021/22/03追記
買える物件を見つけたら、そこからようやく物件探しがスタート
アップデート情報 2024年6月
A:一番最初の入りで言うと「自己資金×3.5倍＝不動産価格」で見極められます。ここでいう自己資金とは「不動産投資のために使ってよいキャッシュ」という意味なので、当たり前ですが持っているお金全てではありません。
収益不動産購入の簡単なステップ
収益不動産を購入する際の簡単なステップを紹介します。
1. 自己資金の把握
まずは自分が不動産購入のために利用できる自己資金の総額を把握します。これには現金、預金、その他の流動資産が含まれます。収益不動産の場合、一般的に頭金として購入価格の20%〜30%が必要とされます。
2. 融資額の見積もり
次に、どれだけの金額を金融機関から借り入れることができるかを見積もります。これは年収や他の債務、クレジットスコアに依存します。金融機関によって異なりますが、一般的には年収の5倍までが借入れの目安です。
3. 収益性の評価
収益不動産の場合、物件から得られる収入（賃料収入）が投資の大きな要素となります。物件のキャッシュフローを正確に評価し、運営コストや将来のメンテナンス費用も考慮に入れる必要があります。収益不動産の場合、賃料収入から運営費を差し引いた純収益（NOI）が、物件の実質的な収益力を示します。
4. 投資収益率（ROI）の計算
投資収益率（ROI）を計算して、その収益不動産が投資に値するかどうかを判断します。計算方法は以下の通りです：
ROI=(年間純収益物件購入総額)×100\text{ROI} = \left( \frac{\text{年間純収益}}{\text{物件購入総額}} \right) \times 100ROI=(物件購入総額年間純収益)×100
この数値が高いほど、投資として魅力的です。
5. 市場価格の調査
希望地域の収益不動産の市場価格を調査し、自分の購入可能額と比較します。これにより、実際に市場でどの程度の物件が購入可能かが明確になります。
6. 総購入費用の算出
購入に際しては、物件価格の他にも諸費用（登記費用、仲介手数料、税金など）がかかります。これらの総額を算出し、最終的な購入可能額を見極めます。
費用の具体例
A. 登記費用
登記費用には、所有権移転登記費用や抵当権設定登記費用などが含まれます。これらの費用は、物件の価格や借入金額に応じて変動します。
- 所有権移転登記費用：一般的には物件価格の0.4%程度が目安です。
- 計算例: 1億円 × 0.4% = 40万円
- 抵当権設定登記費用：借入金額に応じて計算され、おおよそ借入金額の0.1%が目安です。
- 計算例（借入金額が7,000万円の場合）: 7,000万円 × 0.1% = 7万円
B. 仲介手数料
仲介手数料は、売買代金の3.24%（税込）までが上限とされています（但し、物件価格が400万円を超える場合、3%+6万円+消費税が一般的な計算方法）。
- 計算例: （1億円 × 3%）+ 6万円 + 消費税（6万円 × 10%）
- = 3,000,000円 + 60,000円 + 6,000円 = 3,066,000円
C. 税金
不動産取得時にかかる主な税金には、不動産取得税があります。これは物件価格や所在地によって異なり、評価額の一定割合を基に算出されます。
- 不動産取得税：通常は固定資産税評価額の3%が目安です。固定資産税評価額が物件価格の70%と仮定すると：
- 固定資産税評価額: 1億円 × 70% = 7,000万円
- 不動産取得税: 7,000万円 × 3% = 210万円
総計算例
これらの費用を合計すると、以下のようになります。
- 登記費用合計: 40万円 + 7万円 = 47万円
- 仲介手数料: 3,066,000円
- 不動産取得税: 210万円
- 総額: 47万円 + 3,066,000円 + 210万円 = 3,323,000円
なぜ3倍？？
本編でもたびたび紹介していますが、不動産を買うときは金融機関から融資を引くのですが、一般的には不動産価格の20%程度は自分のお金を使う必要があります。さらに不動産を購入すると発生する不動産取得税や仲介手数料などが不動産価格のだいたい8%。合わせると約30%は1棟購入するのに使うことになるわけです。つまり言い方を変えて自己資金の3.5倍程度が買える不動産の上限ということです
もちろん例外はある、しかもけっこうたくさん
と超王道な話を言いますが、実態は例外もたくさんあったりするのが不動産の面白いところです。実際、わたしもフルローンで融資してもらったりしています。別の角度からいえば、自己資金額はひとつのパラメータです。フルローンだからってそれだけで良いわけではありません。金利、融資年数などなどを各々調整して最終的にどんなキャッシュフローと出口が描けるか。ただ、本当に初めて不動産を始める人にとっては何か指標も無いと何も判断できないと思いますので、今回はこんな記事にしてみました
結論
買える物件を見つけたら、そこからようやく物件探しがスタート
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
