Q130:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆見つけた物件のキャッシュフロー計算③ROI算出
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新築RC不動産
Q119:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆ポータルサイトで物件を探す③物件の見方 構造、階数、築年数
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A:ポータルサイトで物件検索までした後に見るポイントをご紹介します。
このシリーズ思ったり長くなってきました💦
参考記事
Q118:不動産を買うための物件検索って何をすればいいですか？◆ポータルサイトで物件を探す③物件の見方 価格、利回り、賃料
◆構造、築年月、
不動産がどんな素材でできているかです。
詳細は↓をご覧ください
参考記事
Q52：不動産投資ってどんな種類があるんですか？③構造：木造、鉄骨、RC
ここに書いてある、構造とこの後の築年数から、残存年数がわかります
今回の物件は築34年。
RC造の法定耐用年巣は47年なので
13年
= 47年 - 34年
ということになります。
つまり、この物件を買う場合
融資で引ける年数が通常は13年なので
2億5000万を13年で返済となります。
ただし、金融機関によっては
耐用年数を超えて融資してくれる
ところもあります。
金融機関開拓で
そういう良い条件が開拓できていれば
敢えて築年数を取るという戦略もあるかもしれません。
わたしの場合はキャピタルゲインと
インカムゲインが両方取れる物件を狙うので
どうしても築年数が古い物件
↓
毎年の返済金額が高い
↓
インカムゲインがでづらい
物件は選定から外してしまいます。
◆階数
建物が何階建てかです。
一般的にアパートは3階まで。
マンションはその土地の高度規制や斜線、天空率などで
伸ばせる階高が決まります。
わたしがポイントにするのは
エレベータとベランダ
一般に6階以上のマンションになると
エレベータとベランダが必須になります。
当然エレベータもベランダも
作るのにお金もスペースも必要になる分
住居スペースが小さくなります。
つまり、その土地を最大限に使った
住居スペースを確保したいのであれば
マンションも5階以下にして
エレベータもベランダも無しにして
その分居住スペースを広くするという
戦略が出てきます。
ただ当然ながら、
エレベータもベランダも
あったほうが入居には有利なので
つけることによる
・コストアップ
・居住スペースダウン
から導かれる賃料と
無くすことによる
・コストダウン
・居住スペースアップ
から導かれる賃料ダウンの
バランスをどう見極めるかが重要になります
参考note
エレベータを買うとおいくら？？
参考note
エレベータを買う？やっぱり買いたくないかも！？
わたしの場合、東京23区は土地が高いので、
極力5階建ての最大限居住スペースを優先したマンションを建てます
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
