Q2：不動産投資って何ですか？
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新築RC不動産
Q150:不動産投資の資料請求って何を確認するの？ 固定資産税評価証明書 土地と建物の割合
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一般的回答
土地と建物の割合の見方
- 評価額の内訳: 固定資産税評価証明書では、土地と建物それぞれの評価額が別々に記載されています。この金額を基に、全体の資産価値に占める土地と建物の割合を算出できます。
- 土地の価値: 土地の評価額は、主にその地域の地価と土地の広さに基づいて決定されます。土地の割合が高い場合、土地の価値が全体の資産価値を大きく左右することを意味します。
- 建物の価値: 建物の評価額は、その建物の構造、築年数、利用状況などに基づいて算出されます。建物の割合が高いと、建物自体の状態や将来的な維持費が投資のリターンに大きな影響を及ぼす可能性があります。
土地と建物の割合の影響
- 税負担: 固定資産税は土地と建物の評価額に基づいて計算されるため、土地や建物の割合が高いほど、その部分の税額が高くなります。土地の評価が高い地域では、全体の税負担も増加する傾向があります。
- 投資戦略: 投資戦略においても、土地と建物の割合は重要な考慮点です。例えば、土地の割合が高い場合は、土地の再評価や開発による価値向上が見込める場合があります。一方、建物の割合が高い場合は、リノベーションや再建築による価値向上が鍵となることが多いです。
新築RC不動産の回答
A:土地と建物 それぞれの固定資産税評価証明書から不動産全体の価格からの妥当な建物と土地の割合が見えてきます。割合が見えることで、建物分の減価償却がどの程度できるかが計算できます
不動産の価格は土地+建物の合計
ポータルサイトにはたくさんの不動産が販売されています。で、当たり前ですが一つの不動産に対して価格はひとつしか書いてありません。でも不動産は通常土地と建物が合わさっての不動産なので、書かれている金額=土地+建物の合算ということになります。ちなみにこの金額は（税込み）で表示されることが通例です。
固定資産税評価額≠販売価格
土地、建物それぞれおの固定資産税評価額を見るとわかるのですが、合算しても実際の販売価格よりもかなり小さいことがわかります。一般的に国が決めている額よりも実際は高値に取引されているということ。特に大都市にいけばいくほどの実勢価格が高くなります。この金額の差分を利用して節税に利用したり、逆に積算評価狙いのフルローンなど、まぁ色々な戦略があるのですが、ここではまず固定資産税評価額と実際の価格は違うということは押さえておきましょう
金額は違っても割合は同じで考えて良い
販売されている不動産はその金額のうちどれだけが土地分でどれだけが建物分かは明らかにされていないケースがほとんどです。ですが、キャッシュフローを計算するには原価償却が毎年どれだけとれるのか知る必要があるのです。
参考記事
Q53：不動産投資ってどんな種類があるんですか？④年数：新築、築浅、築古
参考note
減価償却 モノ価値が0円になるのは何年？
参考note
減価償却 耐用年数超えても使えるモノ
↑減価償却についてお伝えしている記事
減価償却を明らかにするには建物の金額を知る必要があるのです。そこで参考に利用するのが固定資産税評価額から求められる土地と建物の金額の割合をそのまま使うという方法になります
ただし、この割合はあくまで参考であって、実際は色々チャンスがあったりします
土地と建物の割合で一気に不動産がお得になったり損したり
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
