2024.08.05 2026.08.25

Q53：不動産投資ってどんな種類があるんですか？④年数：新築、築浅、築古

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2026年7月更新
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結論から申し上げます。

築年数の選択は、単なる「古さ」の選定ではありません。「銀行からどの程度の期間、融資を引き出せるか」そして「将来、いくらで売却できるか」という、投資の出口（リターン）を予約する行為です。

１．年数別・資産戦略の構造

２．なぜ「時間」は投資家の味方にも敵にもなるのか

新築・築浅: 建物が若いため、当面の間は大規模な修繕リスクがありません。また、最新の設備やセキュリティを備えているため、23区のような激戦区でも高い家賃設定が可能です。銀行にとっても「担保価値が高い」ため、長期間の融資が引け、経営の安定性が抜群です。
築古: 表面利回りは高く見えますが、実態は違います。配管、防水、外壁、給湯器……あらゆる箇所が劣化しており、不定期な修繕費がキャッシュフローを食いつぶします。また、将来の売却時にも、「残存期間が短い」という理由で買い叩かれやすく、出口戦略が極めて困難です。

３．【新築RC不動産的視点】なぜ「新築RC」が資産の寿命を最大化するのか

私たちは一貫して、23区における「新築RC」を推奨します。理由は、あなたの投資家としての時間を「守り」ではなく「攻め」に集中させるためです。

「負の遺産」を生まない: 築古を買うことは、先人の残した老朽化リスクを買い取ることに他なりません。新築RCは、あなたがその物件の「最初の歴史」を創り、数十年かけて資産を育て上げる、真の事業投資です。
経営の自動化: 設備がすべて新品であることは、トラブルの少なさに直結します。トラブル対応に追われる時間を「次の物件を探す時間」に変える。これこそが、資産拡大のスピードを上げる最大の秘訣です。
資産の複利効果: 良い物件を持ち、数十年かけてローンを減らし、価値を守り続ける。このサイクルを回せるのは、RC造の「長寿命」という特徴があればこそ。築年数が若い物件を持つことは、投資の時間を「味方」にすることなのです。

結論：資産に「寿命」を持たせるな

賢い投資家は、自分が投資したお金が「いつ消えてしまうか」を常に考えます。築古物件は「お金が消えていく時間」を早めるリスクがありますが、新築RCは「お金が増え続ける時間」を最大限に確保してくれます。

目先の利回りに惑わされず、資産の寿命を最大化する選択をしてください。それが、100億資産家への最短ルートです。

2023年12月更新

わたしが「新築」にこだわるのは、一番世の中に出回っていない物件が「築浅」だからです。楽待や健美家に出回っている不動産を見ても、圧倒的に築浅の物件が少ない。これはなぜなのでしょうか？わたしの考えは築浅が一番人気=一番売りやすいと考えました。自分が不動産を買ったとき、いづれ売却して利益を確定する、そんなシナリオが考えられるわけですが、そのときに一番高く売りやすいのは一番人気の「築浅」の状態で売ることと感じたからです。もちろん選択肢は無限です。築浅で買っても、築古で買っても、全てにおいて出口は存在します。ただ大切なのは、買おうとしている物件は最後、どんな形で売るのか？常に出口を考えて始めることが大切だと思います

同じ不動産でも年数によって戦い方は全然違う。
大切なのはその物件の戦いかたを知った上で買うと決断すること

2021年8月更新

A:建物の経過年数のことです。0年目が新築。構造にもよりますが、だいたい12年目までが築浅、それ以上は築古になります。大切なのは何年が新築、築浅、築古かを覚えることでは無く、築年数によって何が変わるか。ポイントは２つ「融資期間と減価償却期間」
■融資期間
構造と合わせて考える必要があります。
融資期間　=　法定耐用年数　-　築年数
が基本式となります（金融機関によって例外もあります）法定耐用年数「木造=22年、鉄骨=34年、RC＝47年」に築年数を引いた数が融資期間で、融資期間が短いほうが毎年の返済比率が上がります。ただ築年数が経つと不動産そのものの金額も下がるため、そのバランスを見て最適な築年数と価格を見極める作業が必要になります。
■減価償却期間
減価償却額　=　
建物価格/（法定耐用年数-築年数）
が基本式となります。簡単に言うと築年数が経過しているほうが、毎年減価償却できる金額が大きくなるため、節税効果が高くなります。更に、築年数が法定耐用年数を超えた物件でも減価償却できるのがポイント。その場合通常よりも短期間で大きい金額の節税効果が出ます。

2021//08/11追記
減価償却ですが不動産の価格では無く、
建物の価格です。
土地の価格には原価償却ができないので注意してください。
これは建物は劣化して古くなる
という考え方が成り立つのに対して
土地は古くなって劣化しないからです。
ものの価値が０にならないので減価償却はしません。