2024.03.02 2025.05.30

Q208:不動産投資と満室経営管理の基本　客付け業者とのお付き合い

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一般的回答
- 客付け業者との付き合いが重要な理由（なぜ大事か）
- 客付け業者との付き合いにおける主な実践ポイント
新築RC不動産の考え方

一般的回答

客付け業者との付き合いが重要な理由（なぜ大事か）

1．空室を埋める主力パートナーだから

実際に物件を紹介してくれるのは、ポータルサイトではなく“現場の営業マン”です。どの物件を紹介するか、どの物件を後回しにするかは、その担当者次第。つまり「物件を気に入るか」より「業者に覚えてもらえるか」が重要になります。

2．競合物件の中で“選ばれるか”は関係性で変わる

似た条件の物件が並んでいる中で、営業担当者に「この物件、決めやすいです」と思ってもらえれば、優先的に紹介されます。日頃の関係性や信頼感が、その判断に大きく影響します。

3．マーケット情報が早く手に入る

仲介業者とのネットワークがあれば、エリアの相場、人気設備、フリーレントの有無など、リアルな情報を素早く把握できます。これにより、募集条件の見直しや先手の対策が取りやすくなります。

客付け業者との付き合いにおける主な実践ポイント

1．物件の「印象」を整えておく

マイソク（物件チラシ）を見やすく、魅力的に
写真や間取り図の精度を高め、広告掲載しやすく
募集条件を明確に、わかりやすく提示する

2．「レスポンスの早さ」を武器にする

入居申込が入った際の返答を迅速に
条件変更や交渉もスピード感を持って判断
管理会社との連携が早いことも、信頼につながる

3．現地訪問・営業訪問で顔を覚えてもらう

管理会社任せにせず、自ら仲介店舗に挨拶へ
物件資料を直接届ける、差し入れを持参するなどの工夫
「このオーナーは協力的」と感じてもらえると、紹介率が上がる

4．AD（広告料）や条件面の柔軟性も交渉材料

競合物件と比べて、AD（広告費）を意識的に設定
フリーレントや礼金ゼロなどの特典を一定期間つけることで、営業マンの「紹介しやすさ」を高める

新築RC不動産の考え方

A:不動産オーナーとしては通常借りてくれる
ギリギリ高い賃料を設定するわけですから
何もしなくても決まるような物件になることは
少ないわけです。そんな時に大切になってくるのが
客付け業者さんとの関係です

客付け業者さんは
仲介手数料とADで売り上げを建てている
職種になります。
仲介手数料は入居が決まった時に支払うお金ですが
概ね金額が決まっていて
賃料の0.5~1カ月分をお支払いします

一方でADとは何でしょうか？
これは「advertisement」の略で
広告費と呼ばれるものです
よくAD１00%、AD200%などど表現するのですが
これは100%=賃料1カ月分　200%=2カ月分
という意味です
仲介手数料に上乗せしてお支払いすることで
客付け業者さんからすれば
同じ仕事をしたのに通常の2倍3倍と儲かる仕事になります

つまり、客付け業者さんに自分の物件を紹介してもらうには
より簡単に儲かる=ADを多めに支払うという話になります

ただ、ADは支払えばそれだけ自分の収益を圧迫しますので
相場がどれくらいのADか
自分が確保したい利益
のバランスを見ながら最適なADを設定していくことが
大切になります

おススメ物件は他の誰でも無く
客付け業者さんが儲かるから紹介している