2024.02.18 2025.08.04

Q220:不動産投資と満室経営物件の価値を上げる②

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毎週火・金曜日は「ひとくちQ＆A」の日です。
不動産投資を進める上で基本的な事柄をショートでお伝えしています

一般的回答
新築RC不動産の考え方

一般的回答

1．物件の価値を上げるとは？

不動産投資における「物件の価値を上げる」とは、単に見た目を綺麗にするだけではなく、

市場で選ばれる競争力を高めること
将来の売却価格（キャピタルゲイン）を引き上げること
収益力（インカムゲイン）を最大化すること

を指します。

価値を上げることは、安定した満室経営を実現し、資産としての評価を高める最も重要な戦略です。

2．なぜ価値を上げる必要があるのか？

競合物件との差別化
- エリアに同じような物件があふれる中で、「選ばれる理由」をつくる
収益の安定・向上
- 家賃単価を下げずに稼働率を維持できる
資産価値の維持・上昇
- 売却時の価格や融資評価（担保評価）にもプラス
空室リスクの低減
- 「この設備なら住みたい」と思ってもらえることで、募集期間が短縮

3．価値を上げるためにできる具体策

物件の価値向上には、「物理的改善」と「運営改善」の2つの方向性があります。

物理的改善（ハード面）

外観の美装化
- 塗装、エントランス改修で第一印象UP
共用部の設備充実
- 宅配ボックス、防犯カメラ
室内リフォーム
- 独立洗面台、キッチン・浴室リニューアル
ネット無料導入
- 今や標準装備に近い必須条件

運営改善（ソフト面）

管理品質の向上
- 清掃・トラブル対応のスピード
募集条件の見直し
- 賃料、敷金礼金、AD、フリーレント
ターゲット設定
- 学生、単身、ファミリーなど特化型戦略
入居者対応の改善
- クレーム即対応で退去抑制

4．物件価値を上げる投資の考え方

「すべてをやればいい」わけではありません。
必ず投資対効果（ROI）をシミュレーションして判断します。

📈例

50万円の室内リフォームで家賃が月＋5,000円
- 年間6万円UPなのでROIは約12％
宅配ボックス設置で空室期間が1ヶ月短縮
- 1室8万円の家賃なら即回収

このように、「費用に対してどれだけ回収できるか」を数字で把握することが重要です。

5．まとめ：価値を上げる＝安定経営の地盤を固める

物件の価値を上げることは、満室経営の「最後の切り札」であり「最初の準備」です。

見た目を整え
機能を高め
管理を磨く

新築RC不動産の考え方

A:不動産賃貸業の主な売上は入居者さんが払ってくれる賃料なのは間違いありません。でもこだわって物件の価値を上げるために他の方法は無いのでしょうか？

◆共益費　おすすめ度★☆☆☆☆
もはや当たり前のように賃料と共にある共益費ですが、正確には賃料とは性格の異なる費用です。エレベータや階段、駐輪場など部屋には含まれないけど使用するスペースに対しての清掃や保守メンテにかかる運営費　これが共益費の本来のあるべき姿ですが、正直今の世の中では賃料と一緒に考えて住居費として見られるので、効果的とはいえないと思います

◆自動販売機　おすすめ度★★☆☆☆
空いたスペースに比較的簡単に導入できる自動販売機。所有している物件が人通りが多い場所であれば売り上げを見込みやすいと思います。おおよその収益は月数万程度ですが、それだけを賃料から上げる難易度と比べれば良い商品だと思います。電気を使うので電源の確保や電気代に収益が左右されるのがデメリット。あと個人的には物件の景観に大きな影響を与えやすいのが、、、ということで星ふたつ

◆屋上広告　おすすめ度★★★☆☆
屋上などに貸し看板のスペースを作って広告を掲載することで広告費を得ることができます。導入までの初期費用が少ない（または0円）ていけることや基本掲載して放置なので管理の手間がかからないことがメリットですが、反面、募集する手間や落下事故リスク、あとサイズが小さいと収益が年数万程度など大きく儲けづらい特徴もあります。ちなみに景観は屋上に設置した場合、地上からは見えないケースもあるので、それならばOK

◆駐輪場、駐車場、バイク置き場　おすすめ度★★★★☆
駐輪場では中々費用を取るところまではできないケースも多いですが、個人的には空きスペースにバイク置き場はとっても良いと感じています
自転車と違ってバイクは初期費用が要らないこと。バイクが好きな人は趣味性が高いので一定のニーズが見込まれることなどがメリットと感じています。実際わたしの物件でも屋根付き駐輪場の一角にバイク置き場を2か所作ったところ、バイク置き場狙いで入居してもらったケースがあって、競合と差別化しながらバイク置き場代として3000円追加売上があげられたことがあります

◆携帯電話アンテナ　おすすめ度★★★★☆
わたしも一度はやってみたいアンテナ設置です。どうやら突然お電話がかかってきて声がかかることで実施できるそうです。最大のメリットは何といっても毎月５～10万程度の収入増加。キャッシュフローが劇的に上がるのでめちゃくちゃ嬉しい反面、携帯会社さんの気持ち一つで設置を解約されることもあるそうで、自分でコントロールできる範囲が少ないのも事実です
わたしの不動産にも声がかからないかなー

毎月数千円でも利回りに直せば大きなキャピタルゲインにつながる