Q185:不動産投資と交渉 交渉のタイミング
blog
新築RC不動産
Q222:不動産投資と税金
blog
一般的回答
1．購入時にかかる税金
❶ 不動産取得税
- 土地や建物を取得したときに課税される地方税
- 固定資産税評価額をもとに計算（3%または4%）
❷ 登録免許税
- 登記（所有権移転や抵当権設定など）にかかる税金
- 税率は登記の内容によって異なる（通常は0.4～2.0％程度）
❸ 印紙税
- 売買契約書などに貼付する印紙の額（1万円〜数万円）
→ このフェーズの税金は、すべて「取得原価」に含まれるか、または初期費用として投資判断に影響します。
2．保有時にかかる税金
❶ 固定資産税・都市計画税
- 毎年1月1日時点の所有者に課税される地方税
- 固定資産税評価額に対して1.4%（都市計画税は0.3%）が目安
❷ 所得税・住民税
- 不動産収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税
- 累進課税（所得が高いほど税率が上がる）
❸ 消費税（建物部分の賃貸が事業用の場合）
- 住居用賃貸は非課税、事業用賃貸や駐車場は課税対象
→ 保有期間中は「経費計上」が非常に重要で、減価償却費・借入金利・修繕費・管理費などの経費を活用することで、課税所得を抑えられます。
3．売却時にかかる税金
❶ 譲渡所得税（キャピタルゲイン課税）
- 売却価格 －（購入価格＋取得・売却経費）＝ 譲渡所得
- 短期（5年以内）39.63%、長期（5年超）20.315%
❷ 消費税（建物部分に課税）
- 法人の場合、売却時の建物に対し消費税課税あり
→ 売却タイミング・保有期間・法人／個人の別で税負担が大きく変わるため、出口戦略の段階から税金をシミュレーションする必要があります。
4．不動産投資における税金対策のポイント
- 経費を最大限に活用する
- 例：減価償却費、借入金利、管理費、旅費交通費、広告費など
- 法人化を検討する
- 所得税の累進課税を回避し、節税効果を得られる可能性
- 保有期間と売却タイミングの調整
- 5年超で譲渡所得税を半分に抑えることが可能
- 青色申告による控除活用（個人）
- 最大65万円の控除 + 赤字の繰越控除が可能
まとめ
不動産投資と税金の関係は「知らないと損をする」世界です。特に初心者のうちは、表面利回りだけでなく「税引後キャッシュフロー」を意識することが重要です。
- 購入前には取得時の税負担を見積もる
- 保有中は毎年の経費・収支バランスを見直す
- 売却時には「利益が出たらどのくらい納税か」を必ず試算
正しく税知識を持ち、戦略的に行動することで、
実質的な利益（手残り）を大きく伸ばすことが可能です。
新築RC不動産の考え方
A:不動産賃貸業も含めて事業のひとつの目的は「キャッシュの最大化」です。他の事業と異なりお金の流れがシンプルな不動産投資では、契約→取得→保有→売却まであらゆる局面できちんと税金対策をしないと他でリカバーしずらいと言えます。各フェーズでどんな税金がかかるのか、どのように対策すればいいのか？事前に対応策を知って正しい節税を実践します。
◆お金のサイクル「守る」とは
守るためのポイント
節税と脱税の違い
脱税のペナルティ
◆不動産投資に関わる8つの税金
税金がかかるタイミング
コントロールできる税金 できない税金
１，印紙税
２，消費税
３，登録免許税
４，不動産取得税
５，固定資産税/都市計画税
６，住民税 、 事業税
７，法人税
８，相続税
◆節税の基礎
相続税による節税効果
所得税による節税効果
収入になるもの支出になるもの
◆原価償却を知る
減価償却とは
減価償却のポイント
減価償却の方法
加速度償却とは
建物以外の減価償却
減価償却のワナ
減価償却と仲介手数料
◆個人か法人
税率の違い
個人と法人の比較
法人のメリット
法人のデメリット
奥が深すぎる税金
でもお金の守備力が変われば人生は大きく変わる
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
