Q262:不動産投資と出口戦略 売却 セールスポイントは？
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新築RC不動産
Q230:不動産投資と税金 コントロールできない税金 登録免許税
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一般的回答
登録免許税の概要
- 目的：不動産の権利関係を公的に記録する登記に対して課税する
- 納付先：法務局（通常は司法書士が代理して納付）
- 課税のタイミング：売買による所有権移転、新築時の所有権保存、融資による抵当権設定、住所変更などの登記時
録免許税の計算方法
登録免許税は、
課税標準額 × 税率
で計算されます。
- 課税標準額：固定資産税評価額（抵当権設定の場合は債権額）
- 税率：登記の種類ごとに法律で定められています
主な登記と税率（原則）
※住宅用の一部登記には軽減税率が適用される場合があります。
計算例
固定資産税評価額 8,000万円の物件を購入し、7,000万円のローンを組む場合（軽減なし）：
- 所有権移転登記：8,000万円 × 2.0％ ＝ 160万円
- 抵当権設定登記：7,000万円 × 0.4％ ＝ 28万円
合計：188万円
不動産投資における注意点
- 登記は必須
登記をしないと所有権が第三者に対抗できず、法的保護が受けられません。 - コントロール不可
税率は法律で固定され、節税は基本的に不可能。 - 事前確認が重要
固定資産税評価額を事前に把握し、資金計画に組み込むこと。 - 軽減措置の確認
新築や住宅用物件では軽減税率が適用されるケースがあります。
新築RC不動産の考え方
A:登記という行為に課せられる税金です。不動産においては基本 土地と建物を購入する=登記をする ということになるので絶対に支払う必要が発生します
土地の登録免許税
登記内容が売買なのか相続なのかその他なのかで微妙に変わりますが
ざっくり1億の土地で150万～200万くらいです。不動産は全体の額が大きいので埋もれがちですが、税金で150~200万って結構大きい額ですよね
建物の登録免許税
新築で建てるのか？既に建っているものを買うのかで税率が1000分の4～20へと大きく変わります
ちなみにこの掛け率を算出する母数が固定資産税台帳に登録されている価格なので実際の売買価格とは異なります。一般に都心に行くほど固定資産税台帳よりも実勢価格が大きく、地方だと逆転することもあり得ます
軽減税率
色々と書いてありますが、要するに自宅用として不動産を購入したり建てたりする場合は税額を安くしますという内容です。不動産投資という観点では賃貸併用住宅と呼ばれる自分も住む、人にも住んでもらうような用途の場合が使い道がありそうです
登録免許税は払わないと登記もできない
最初から費用として扱いましょう
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
