2024.09.09 2026.04.06

Q18：不動産投資の魅力③お金をコントロールできるって何ですか？

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2026年3月更新
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結論から申し上げます。 不動産投資の節税とは、「実際にはお金が出ていかない『帳簿上の赤字』を作り出し、本業の税金を劇的に安くすること」です。

100億の資産家は、いかに稼ぐか以上に、いかに「手元に残すか」を徹底しています。彼らにとって節税は、合法的に資本を増強するための「裏技」ではなく「必須科目」なのです。

１．魔法の経費「減価償却費」の正体

不動産投資における節税の主役は、「減価償却費」という魔法の言葉です。

通常のお買い物: 100万円使えば、手元から100万円が消えます。
不動産（減価償却）: 建物が古くなる分を「費用」として計上できますが、実際にはあなたのお金は一円も減っていません。

つまり、「現金は増えているのに、書類上は赤字」という状態を意図的に作り出せるのです。この「見えない経費」を使いこなすことが、資産家への第一歩となります。

２．「損益通算」で本業の税金を取り戻す

不動産投資でわざと作った「帳簿上の赤字」は、あなたの給料や本業の利益と合算することができます。これが「損益通算」です。

例: 年収1,500万円の会社員が、不動産投資で300万円の「帳簿上の赤字」を出した場合。
結果: あなたの年収は1,200万円だったとして再計算され、払いすぎた所得税や住民税がドカンと還付されます。

本業で必死に働いて納めた税金が、不動産を持つだけで手元に帰ってくる。この破壊力こそが、高所得者が不動産を手放さない理由です。

３．【新築RC不動産的視点】なぜ23区新築RCは「最高の節税出口」なのか

節税は大切ですが、物件自体の価値が下がっては何の意味もありません。私が23区の新築RCを推奨するのは、「節税しながら、資産価値が落ちない」という矛盾を両立できるからです。

長期間の安定した償却: RC造（鉄筋コンクリート）は法定耐用年数が長いため、数十年にわたって安定した節税効果を享受できます。
相続税対策の切り札: 23区の好立地物件は、時価（売れる値段）に対して「相続税評価額」が極めて低く算出されます。数億円の資産を、わずか数分の一の評価で次世代に引き継ぐことができる「究極の守り」です。
出口の強さ: 節税期間が終わった後、物件を売却しても23区のRCなら高値で売れます。節税で手元に残った現金＋売却益。このダブルの利益が、あなたの純資産を爆発的に増やします。

節税は「目的」ではなく「加速装置」である

節税だけを目的に、価値のない地方物件を買っては大火傷を負います。真に賢い投資家は、23区の新築RCという「最高の資産」を持ちながら、その副産物として「節税」という果実を賢く受け取ります。

税金を払って終わる人生から、税金を「資産」に変える人生へ。その仕組みを構築するための武器は、すでにあなたの目の前にあります。

2023年7月更新

わたしが不動産の中でも新築にこだわる理由のひとつに、「キャピタルゲイン対策がしやすい」というのがあります。特にRCの場合、土地を購入してから建物が完成して売上（家賃収入）が入るまでにどんなに早くても1.5年以上かかります。法人で購入していればその間に確実に決算を迎えることになるわけです。その一期目の決算は何もしなくても当然赤字なわけですが、10年に以内に売却しても、そのときの赤字が将来のキャピタルゲインを相殺する役割を持ってくれているというわけです。また初期のお金の工面は当然銀行の融資はあるとしてもそれ以外は自分のお金を投下することになります。つまり役員借入金が多くなるということです。建物が完成後にできた利益は役員報酬として支払うと個人の所得税に加わりますが、役員借入金の返済に充てれば所得税はかかりません。ここら辺も不動産をお勧めする理由だったりします

将来の利益に向けて準備がしやすいのが不動産

2021年5月更新

A:法人で購入すれば、不動産に関わる活動が経費にできるものが多いので節税効果が大きくなります。株などの他の投資と違って、建物という実物が存在する不動産は、実は投資と言ってますが、正確には不動産賃貸業というビジネスになります。ビジネスであれば、旅費交通費や社宅などを代表例に経費算入できるものが多くなりますし、更に損益通算（赤字）は10年分持ち越せるので大きな利益がでても相殺できる期間が長くなります。
　また新築に限った話ですが必ず1年目は建設期間になりますので大きな赤字になります。なのでエッジの効いた節税対策をしなくても数年は大きな税金を払うケースは少なくて済みます。

不動産投資+法人　→　お金のコントロールの第一歩