Q253:不動産投資と出口戦略
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新築RC不動産
Q240:不動産投資と税金 不動産購入と相続税の節税
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A:お金と不動産で国が認める評価額が異なるということです
世の中の価値と国が決める価値のズレ
お金持ちが相続対策として不動産を買う
そんな言葉を誰でも一度くらいは
聞いたことがあると思います
それってどういう意味なのでしょうか？
その正体が評価額の違いです。
例えば資産をお金のまま相続するとします
その額が1億円だったとします
当然相続税に関わる1億円の評価額は
1億円です（当たりま絵の話ですね）
ではこれを現金では無く
不動産で相続する場合は何が違うのでしょうか？
例えば23区内で10億円の不動産を買うとします。
この10億円は誰が決めたのでしょうか？
為替、相場、経済動向などなど
不動産の価格に影響を与えるものは
たくさんありますが
極限、10億円の不動産の価格を決めたのは
売主と買主の二人です
10億円で売ってよいと納得した売主と
10億円で買ってよいと納得した買主
この二人の合意でその不動産は10億円という
値がついたのです
でも相続税に関わる評価額は
国（税務署）が決めるものです
個人が決めることはできません
では国は不動産をどの程度評価するのでしょうか？
評価額＜実勢価格だから節税になる
例えば今の日本では都会にいくほど
国が決める評価額以上の金額で
実際は売り買いされているのが実情です
23区によっては
実勢価格より評価額が半分なんてこともありえます
逆に地方の人口が少ない地域に行くと
評価額よりも小さい額で
売りに出されている不動産もありますし
なんなら、一時期ニュースになった
0円でも売れないリゾートマンションなんかは
その究極系と言えます
相続税の節税を狙うなら
都会の不動産が必須というわけです
仮に都心で
価格10億 評価額5億の不動産を
買ったとします
その不動産を相続すると
評価額に5億に対して相続税がかかるので
10億の現金に対して半分以下の節税効果が産まれます
とは言え現金はいるから注意
不動産で相続すると
確かに相続税は圧縮することが可能です
5億円の相続税は億単位の納税が必要になります
納税は必ずお金で払わなくてはいけません
ここでよくある相続の失敗が
せっかく不動産で相続しても
お金が無いと
圧縮した相続税も払えない
と悲しい事態になってしまうわけです
しかもこういうケースでは
相続した側の方が
不動産に詳しくない
なんて場合があります
そうなるとその相続した人にとっては
なんだかよくわからない不動産を
得たことで、ものすごい税金を迫られて
狼狽して不動産を売却しよう
とマインドが働いてしまいます
本来10億円近い価値があるはずの不動産を
知識が無いために
その価値をわからずに安く売ってしまう
不動産投資家からすれば
そんな物件を狙いたいと思いますが
ここまで良い条件を得るには
不動産投資家しての人脈と
即買えるだけの資産が必要だったりします
少し話がそれてしまいましたが
お金を不動産に変えることで
相続税を圧縮することは可能です
でもそれと同様もしくは
それ以上に相続することに対する
知識と準備を事前に伝えておくことが大切です
お金と言う有形資産の前に
知識という無形資産を相続することが大切
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
