Q9：消費って何ですか？
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新築RC不動産
Q240:不動産投資と税金 不動産購入と相続税の節税
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目次
一般的回答
不動産購入が相続税対策になる理由
相続税は、現金・株式などを含むすべての資産に課税される税金です。
しかし、不動産は評価の算定方法が特殊で、現金よりも低い評価額になる場合が多く、相続税の課税対象額を圧縮する効果があります。
たとえば、同じ1億円の資産を現金で持つよりも、1億円の賃貸マンションとして保有している方が、相続税評価額は大幅に下がることがあります。
そのため、不動産の購入は「資産を持ちながら相続税を減らす」有効な手段となるのです。
相続税が下がる仕組み
- 土地評価額が下がる
- 相続税は「路線価」や「固定資産税評価額」を基準に評価します。
- これらは市場価格（実勢価格）の約70〜80％程度に設定されることが一般的。
- 建物評価額も低くなる
- 建物は固定資産税評価額で算出され、一般的に実勢価格の50〜70％程度。
- RC造など耐用年数が長い建物は、年数が経つにつれて評価額がさらに下がる。
- 貸家建付地による評価減
- 賃貸用に貸し出している土地は「貸家建付地」として評価され、借地権割合や借家権割合を考慮してさらに20〜30％程度減額される。
- 小規模宅地等の特例
- 住宅や事業用として使っている土地は、一定の面積まで最大80％の評価減を受けられる。
節税効果の具体例
現金1億円をそのまま相続する場合と、同額で不動産を購入して相続する場合を比較すると以下のようになります。
資産の種類実勢価格相続税評価額評価減現金1億円1億円なし賃貸マンション（土地＋建物）1億円約5,000万〜6,000万円約40〜50％減
➡ 同じ1億円の資産でも、不動産を保有すると課税対象額が半分程度になる可能性があります。
不動産購入でできる相続税対策
- 賃貸用不動産の購入
- 「貸家建付地」として土地評価を下げられる。
- 家賃収入を得ながら評価額を圧縮。
- 新築マンション・アパート投資
- 減価償却を活用して所得税も同時に圧縮可能。
- 建物評価額が低く、初期から節税効果が高い。
- 法人を活用した承継
- 法人で不動産を保有し、相続時には株式として引き継ぐことで評価額をコントロール。
- 生前贈与との併用
- 年110万円までの非課税贈与を毎年行うなど、長期的に資産を分散する。
注意点
- 賃貸経営には固定資産税や維持管理費などのランニングコストが発生する。
- 節税を優先しすぎると、家族の資産分割や現金化が難しくなるケースがある。
- 相続開始から10か月以内に納税資金を準備する必要があるため、現金の確保は不可欠。
まとめ
不動産購入は、
- 現金よりも低い評価額で相続税を抑えられる
- 賃貸運営による収入を得ながら節税できる
という点で極めて有効な相続税対策です。
新築RC不動産の考え方
A:お金と不動産で国が認める評価額が異なるということです
世の中の価値と国が決める価値のズレ
お金持ちが相続対策として不動産を買う
そんな言葉を誰でも一度くらいは
聞いたことがあると思います
それってどういう意味なのでしょうか？
その正体が評価額の違いです。
例えば資産をお金のまま相続するとします
その額が1億円だったとします
当然相続税に関わる1億円の評価額は
1億円です（当たりま絵の話ですね）
ではこれを現金では無く
不動産で相続する場合は何が違うのでしょうか？
例えば23区内で10億円の不動産を買うとします。
この10億円は誰が決めたのでしょうか？
為替、相場、経済動向などなど
不動産の価格に影響を与えるものは
たくさんありますが
極限、10億円の不動産の価格を決めたのは
売主と買主の二人です
10億円で売ってよいと納得した売主と
10億円で買ってよいと納得した買主
この二人の合意でその不動産は10億円という
値がついたのです
でも相続税に関わる評価額は
国（税務署）が決めるものです
個人が決めることはできません
では国は不動産をどの程度評価するのでしょうか？
評価額＜実勢価格だから節税になる
例えば今の日本では都会にいくほど
国が決める評価額以上の金額で
実際は売り買いされているのが実情です
23区によっては
実勢価格より評価額が半分なんてこともありえます
逆に地方の人口が少ない地域に行くと
評価額よりも小さい額で
売りに出されている不動産もありますし
なんなら、一時期ニュースになった
0円でも売れないリゾートマンションなんかは
その究極系と言えます
相続税の節税を狙うなら
都会の不動産が必須というわけです
仮に都心で
価格10億 評価額5億の不動産を
買ったとします
その不動産を相続すると
評価額に5億に対して相続税がかかるので
10億の現金に対して半分以下の節税効果が産まれます
とは言え現金はいるから注意
不動産で相続すると
確かに相続税は圧縮することが可能です
5億円の相続税は億単位の納税が必要になります
納税は必ずお金で払わなくてはいけません
ここでよくある相続の失敗が
せっかく不動産で相続しても
お金が無いと
圧縮した相続税も払えない
と悲しい事態になってしまうわけです
しかもこういうケースでは
相続した側の方が
不動産に詳しくない
なんて場合があります
そうなるとその相続した人にとっては
なんだかよくわからない不動産を
得たことで、ものすごい税金を迫られて
狼狽して不動産を売却しよう
とマインドが働いてしまいます
本来10億円近い価値があるはずの不動産を
知識が無いために
その価値をわからずに安く売ってしまう
不動産投資家からすれば
そんな物件を狙いたいと思いますが
ここまで良い条件を得るには
不動産投資家しての人脈と
即買えるだけの資産が必要だったりします
少し話がそれてしまいましたが
お金を不動産に変えることで
相続税を圧縮することは可能です
でもそれと同様もしくは
それ以上に相続することに対する
知識と準備を事前に伝えておくことが大切です
お金と言う有形資産の前に
知識という無形資産を相続することが大切
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
