Q60：不動産投資を「法人」でやる理由④コントロールできることが増えるって何ですか？
blog
新築RC不動産
Q242:不動産投資と税金 コントロールできる経費 減価償却
blog
一般的回答
減価償却とは
減価償却（げんかしょうきゃく）とは、建物や設備の購入費用を耐用年数にわたって少しずつ経費として計上する会計処理のことです。
例えば、1億円のRCマンションを購入しても、その建物価格を一度に経費にすることはできません。しかし、法定耐用年数に沿って毎年分割して経費にできるため、現金支出を伴わずに課税所得を減らす＝節税効果が高いのが特徴です。
計算の基本
減価償却費は以下の式で算出します。
減価償却費 ＝ 取得価格 × 償却率
- 取得価格：土地を除いた建物・設備の価格
- 償却率：構造ごとに定められた耐用年数に基づく割合
代表的な耐用年数と償却率
構造法定耐用年数代表的償却率（定額法）RC造（鉄筋コンクリート造）47年約0.022S造（鉄骨造・厚3mm超4mm以下）34年約0.030木造22年約0.046
不動産投資でのメリット
- 現金を減らさず課税所得を圧縮
- 実際の現金支出はなくても経費計上できるため、キャッシュフローを維持しながら所得税や住民税を抑えられる。
- ローン活用との相性が抜群
- 減価償却で課税所得を下げつつ、ローン返済で元本を減らして資産を積み上げられる。
- インカムゲイン（家賃収入）とキャッシュフローの両方を守れる。
- 長期的な節税効果
- RC造など耐用年数が長い物件なら、長期間安定して経費計上できる。
具体例
1億円のRCマンション（建物価格6,000万円、土地価格4,000万円）の場合
- 年間減価償却費：6,000万円 × 0.022 ≒ 132万円／年
- この132万円は実際に現金が出ていなくても経費として計上されるため、課税所得を大きく圧縮できる。
コントロールするポイント
- 物件選びの段階で配分を確認
- 売買契約書における土地と建物の価格割合が重要。
- 建物価格の割合が高いほど減価償却できる金額が大きくなり、節税効果も大きくなる。
- 修繕費とのバランス
- 大規模修繕などの支出は「修繕費」か「資本的支出（減価償却）」かで税効果が異なる。
- 税理士と連携し、最も効果的な計上方法を選ぶことが大切。
- 法人化との相乗効果
- 法人化すると経費範囲が広がり、減価償却による利益圧縮と合わせてさらなる節税が可能。
注意点
- 減価償却費を過大に計上すると税務調査で否認されるリスクがある。
- 耐用年数を短縮する「短期償却」は要件が厳格。
- 建物の購入価格配分は、根拠のない割合設定をすると否認される恐れがある。
まとめ
減価償却は、不動産投資における最強の節税手段の一つです。
- 現金支出なしで課税所得を下げ、キャッシュフローを守れる
- 建物価格の割合を高めることで効果を最大化できる
- 修繕費・法人化など他の節税策とも組み合わせやすい
正確な建物評価と税務処理を行えば、
長期的に安定した節税と資産形成を実現できるでしょう。
新築RC不動産の考え方
A:一般的な不動産賃貸業では一番大きな経費として減価償却が上げられます。減価償却を理解することで利益の最大化を狙っていきます
原価償却とは
参考note
減価償却 モノ価値が0円になるのは何年？
一言で言えば
対応年数に応じて経費計上していく会計処理のことを指します
耐用年数の具体例
モノによって寿命は異なりますが
実際の寿命とは別に国が定めた寿命が
法定耐用年数と呼ばれます
例えば
パソコン ： 6年
カメラ ： 5年
車 ： 6年
ベット ： 8年
時計 ： 10年
模型 ： 2年
ここで車は6年と書かれています
つまり、耐用年数上では6年で
車は価値が0円になる
=使えなくなるという意味になります
よって、購入金額から
毎年1/6づつを経費化していきます
300万の車であれば
毎年50万を6年間
経費として加えることができるという訳です
節税を狙って高いものを買う基本は
原価償却で経費を増やすため
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
