Q4：不動産投資は不労所得ですか？
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新築RC不動産
Q56：不動産投資って「個人」と「法人」どちらでやるべきですか？
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目次
2026年7月更新
結論から申し上げます。
最初から法人一択で考えるのは早計です。個人の属性を最大限に活かして初期の融資を引き出し、資産規模が拡大した時点で法人を設立して「経営の効率化と節税」を図るのが、資産家への黄金ルートです。
１．「個人」と「法人」の戦略的役割
２．なぜ「フェーズ」に合わせた使い分けが不可欠なのか
拡大期（個人）: 投資家が最も重視すべきは「融資の通しやすさ」です。個人の給与所得と個人の信用を武器に、最初の「一棟RC」を仕留めることが最優先。この段階で法人を作っても、実績のない法人は銀行の評価が低く、融資の壁にぶつかります。
収穫期（法人）: 一棟目、二棟目と資産が増え、利益が大きくなってきた段階で法人化します。法人であれば、経費（役員報酬、出張費、生命保険など）を戦略的に活用し、個人では到底不可能なレベルの税金コントロールが可能になります。
３．【新築RC不動産的視点】なぜ「23区×新築RC」は法人との相性が抜群なのか
23区の新築RC一棟投資は、数億円単位の利益を生む「事業」です。ここを個人だけで回し続けるのは、税制面で限界があります。
「出口」を想定した器選び: 将来、物件を売却して数千万円の利益（キャピタルゲイン）が出た時、個人の所得税と法人の法人税では手残りが劇的に変わります。最初から「法人への資産移転」を見据えた設計が、数十年後の富の量を決定します。
相続という出口戦略: 法人は「永遠に死なないオーナー」です。資産を法人に集約しておくことは、次世代への相続税対策としてこれ以上ない最強の布石となります。
経営のプロ化: 銀行は「事業として収益を上げ続けている法人」を高く評価します。法人での実績を積むことで、個人の属性を超えた「法人格としての信用」が生まれ、数億円の追加融資が自動的に引き出せるようになります。
結論：最初は個人の信用を使い切り、その後は法人の力で加速せよ
器にこだわって、肝心の物件購入が遅れては本末転倒です。まずは「個人」という最強の武器（個人の属性）を使って、最高の物件を一棟掴む。その後、その物件を核に「法人」というエンジンを搭載し、加速する。
これが、100億を目指す資産家の「器の使い分け」です。
2023年12月更新
皆さんは不動産投資でどれだけの資産を築きたいですか？
この質問に対して１～２億を目指すのであればあるいは「個人」でやる選択もあるかもしれません。
ですがわたし自身も含めて不動産投資をやる方で～２億未満が最終ゴールと言う方は少ないように感じます。少なくとも5億。10億や20億を目指すと言う人がほとんど。少し言い方を変えれば「今の年収分を不動産のキャッシュフローで稼ぎたい」なんて目標の方も多いです。そうなると答えは「法人」の一択。丁度1今月に実施した勉強会「最初で決まる出口戦略」でも話したのですが、一番のポイントはお金を「守る」視点から考えたときに法人のほうが選択肢が圧倒的に多いのです。
・毎月のキャッシュフロー
・売却時のキャピタルゲイン
どれだけ稼いでも税金で取られてしまっては資産形成のスピードは上がっていきません。
本音で言えば「法人」を嫌煙する方は、個人と比べて、手続きが面倒。設立の費用が勿体ない。わからないことやったことがないことへの恐怖が先行しているように感じます。わたしも含めてわたしの周りで法人で取り組んで後悔している人をみたことがありません。個人のままで10億以上不動産資産を築いている人を見たことが無いのです
最初から法人。それ一択
2021年8月更新
A:わたしは断然「法人」をお勧めします。よく、売上が900万以上になったら法人化がおススメ とか、5棟10室以上からが法人化のタイミングなんて話もありますが、わたしが知る中で「実際に不動産投資で10億以上の資産形成」を達成している方は全員口をそろえて「最初から法人」と言っています。正確には「不動産を購入する前から法人化」が良いです。
大きな理由は「損益通算」「国の援助が大きい」「コントロールできることが増える」「利益を上げつつ個人の税金を上げない」などなど。次回からひとつづつお伝えしていきます。
不動産で結果を作っている人は圧倒的に法人でやっているのが事実
プロフィール
東京23区を中心に、新築RCマンション6棟の不動産オーナー。総投資額9.5億。会社員をしながら資産形成をする考え方と道のりを発信。
